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2020脆弱的平衡(二手房篇)—市场重回被打断的调整周期,北上或率先筑底

2020-01-01 08:00   来源: 诸葛找房数据研究中心  

诸葛找房数据研究中心从五个方面对2020年房地产市场进行展望,分别是政策篇土地篇新房篇二手房篇、租赁篇。本文为二手房篇,后续会逐一为大家献上,敬请期待!

回顾2019年,全国二手房市场在“房住不炒”、以稳为主的基调下,基本实现平稳运行。上半年市场价格先抑后扬,后期趋于平稳,年末回升至2018年12月水平。城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市受政策调控压力较大,2019年市场遇冷明显,而三四线城市由于市场敏感度低,市场价格或存在滞后,全年整体表现优于一二线城市;分区域来看,因区因城施策下各区域市场表现各异,长三角经济圈全年表现稳健,西北东北城市前三季度市场价格上涨显著,珠三角经济圈受区域规划和政策利好带动,年末逆势上扬,而环渤海经济圈和西南城市2019年市场则较为冷淡。同时,从重点城市市场情绪来看,2019年二手住宅市场整体上延续去年态势,观望情绪普遍浓厚,但个别重点城市受规划和政策利好影响表现突出。

展望2020年,诸葛找房认为未来二手住宅市场整体平稳运行将呈常态,因城施策下存在结构性空间,其中一二线城市吸引力始终存在,将有回暖可能,粤港澳湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划利好影响下,存在回暖和上涨机率。同时,2020年也将是市场情绪逐步回归稳定与理性的一年。

2019年二手房市场逐步进入平稳运行周期,年初市场价格经历了从去年年末低基数的逐步回升,2季度后市场价格逐步趋于稳定。在以“稳”为主的基调下,城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市市场价格由于受政策调控压力较大,表现不如对市场敏感度较低的三四线城市;分区域来看,“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著,如长三角经济圈市场价格全年表现最为稳健,珠三角经济圈市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

一、2019年市场价格整体保持平稳运行,成交年内“前高后低”

(一)百城二手住宅价格上半年先抑后扬,年末回升至2018年12月水平

2019年全国二手房市场在“房住不炒”、以“稳”为主的基调下,基本实现了平稳运行。从全年市场价格波动的趋势来看,年初时短暂延续上年年末下跌趋势,但跌幅持续收窄;3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和,波幅基本稳定在0-0.3%之间。从市场均价水平来看,2019年第四季度百城二手住宅市场均价为15068元/㎡,较去年同期同比下跌了0.96%,市场价格不如往年,但同比跌幅收窄明显。从全年及各季度累计涨跌幅来看,2019年百城二手住宅市场价格累计上涨0.03%,第一季度累计跌幅为1.13%,第二季度累计上涨0.95%,三四季度累计涨幅逐步收窄,分别为0.21%和0.01%。

图1:百城二手住宅市场均价及同环比变化情况


图2:2019年百城全年及各季度累计涨跌幅情况


数据来源:诸葛找房

从百城涨降价城市数量及平均涨跌幅月度数据来看,2019全年上涨城市数量超过下跌城市数量月份过半。二三季度百城上涨城市数量均超过下跌城市数量,涨幅逐步趋于平稳,第四季度受市场进入淡季影响,价格下跌城市数量增多,跌幅略有扩大,价格上涨城市数量有所减少,但涨幅基本保持稳定。

128彩票图3:百城二手住宅市场均价涨跌城市数量


数据来源:诸葛找房

(二)10个重点城市二手住宅成交量近百万套,同比上涨16.7%

2019年10个重点城市二手住宅成交量近100万套,同比上涨16。7%,从年度成交量来看,处于2012年以来较高水平。从月度成交量来看,整体呈现前高后低的态势,成交量在今年4月份创2017年以来新高以后,受市场调控加码影响预期改变,成交量逐渐下滑;直至今年年底,成交量略有好转,11月、12月成交量同环比双双上涨。2019年年底成交量重现翘尾,与2014年底情况相似,预计2020年二手住宅成交量会持续上涨。

2019年一季度,信贷环境有所改善,多城市下调房贷利率,部分城市政策有所放松,综合因素影响下,市场预期有所改善,相比2018年下半年有所回暖,一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。随着成交量价的上涨,迎来的是政策收紧,预期改变,再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求,受其影响二、三季度成交量逐步下滑;四季度,多地颁布“人才政策”,市场预期有所好转,重点城市二手住宅成交量年底回升。

图4:10个重点城市二手住宅成交量及同环比变化情况(年、月度)

注:10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门及成都

数据来源:各地住建委;整理:诸葛找房

二、一二线城市市场均价遇冷,长三角经济圈全年表现亮眼

(一)三四线城市市场敏感度低,整体价格波动或滞后于市场真实状况

2019年一二线城市受政策调控压力相对较大,市场下行明显,三四线城市由于本地市场规模较小,市场敏感度较低,市场价格调整存在滞后于市场真实表现的情况,因而三四线城市2019年二手住宅市场价格表现整体优于一二线城市。从各等级城市全年二手住宅市场价格走势来看,一二线城市延续上年末下行趋势,前三季度呈波动下跌,第四季度左右开始回稳;三四线城市则与之相反,除一、二月份市场淡季有所下跌外,前三季度波动上涨显著,第四季度上行动力开始显现不足,市场价格波动回落。从市场价格水平来看,三四线城市第四季度市场价格较去年同期同比上涨,而一二线城市较去年同比下跌显著。从各等级城市全年及各季度累计涨跌幅来看,三四线城市2019年累计上涨2。37%,一二线城市均累计下跌,跌幅分别为2。26%和3。21%。

图5:不同等级城市市场均价同环比及累计涨跌幅变化情况

数据来源:诸葛找房

(二)长三角及西北东北区域全年市场向好表现突出,珠三角经济圈年尾上扬

2019年不同区域的规划与调控政策各异,带来二手住宅市场区域间表现差别显著,整体上长三角经济圈和东北、西北城市相对其它区域市场表现较好,珠三角经济圈受重点城市利好政策带动第四季度以来价格回涨显著。从各区域全年市场价格走势来看,长三角经济圈区域内协调性较好,区域整体市场价格全年保持平稳波动上涨趋势,环比变化基本保持在±0。5%的温和波动区间,全年累计上涨3。30%,年末更有长三角区域一体化国家级战略规划利好加码,维持价格在市场淡季仍有较好表现,第四季度市场价格累计上涨0。70%;西北、东北城市前三季度价格上涨显著,东北全面振兴战略规划及重点二线城市自贸区建设等利好政策影响显著,西北普遍为市场价格补涨,两区域全年累计涨幅分别为5。43%和5。00%,第四季度进入市场淡季均有所回落。

而环渤海、西南城市及珠三角经济圈2019年二手住宅市场整体表现较为冷淡,全年累计跌幅分别为4。97%、3。70%和2。87%,尤其是第一季度下跌最为显著,累计跌幅分别为3。21%、2。86%和2。20%,二三季度跌幅分别有所收窄,第四季度进入市场淡季环渤海经济圈下跌显著,但珠三角经济圈则从第三季度末至第四季度展现出明显的上行趋势,主要是受深圳特色主义先进示范区规划利好及“豪宅税”政策带动影响,第四季度市场价格累计上涨1。33%。

从市场价格水平来看,同样是长三角经济圈、西北和东北城市表现突出,2019年第四季度其市场价格与去年同期相比均同比上涨;中部城市表现中规中矩,市场价格与去年同期相比基本保持稳定;而环渤海、西南和珠三角经济圈城市较去年同期均同比下跌且幅度较大,其中环渤海经济圈同比跌幅最大,受政策调控压力最为显著。

图6:2019年各区域城市全年及各季度累计涨跌幅情况

数据来源:诸葛找房

三、2019年市场总体观望情绪较为浓厚,个别重点城市表现突出

(一)重点城市观望情绪普遍浓厚,个别城市受政策利好表现突出

从诸葛找房观测的10个重点城市来看,2019年二手住宅市场情绪整体上延续去年情况,观望情绪弥漫全年,但个别重点城市受规划和利好政策影响表现突出。从10个重点城市情绪指数走势来看,苏州和厦门市场情绪在其余各城中表现最好,尤其是厦门上半年市场情绪提振显著,回归平稳理性区间;深圳则自2019年2月以来市场情绪相对其他城市保持在一个较高水平,第三季度以来受政策利好影响,市场情绪振提显著;北京和上海市场情绪更是自2018年以来持续浓厚的观望情绪,尤其是北京市场情绪一度低迷,上海市场情绪则相对去年低迷时期有一定回升;其余城市市场情绪则下行显著。

图7:10个重点城市二手房市场情绪指数

数据来源:诸葛找房

关于诸葛找房二手住宅市场情绪指数:

诸葛找房基于对二手住宅市场数据的长期观察,创造性的提出使用调价房源作为主要参考指标,并以此构建情绪指数。房源价格的调整,一方面直接反应了供给方(即卖方)自身对于市场预期的信心变化,另一方面由于卖方信心变化本身受到来自其与需求方(即买方)交易情况的影响,因而也间接反映了需求方对于市场预期的信心变化。因而,基于调价房源的当期市场情绪指数不仅反映着供需双方对于未来市场价格的信心,对于未来市场价格预测更具前瞻性。2020年诸葛找房将推出重点城市情绪指数报告,敬请关注!

诸葛找房研究发现,二手住宅市场情绪指数与市场价格走势呈现显著正相关关系:

(1)在市场亢奋与活跃区间,市场价格整体呈现显著上涨趋势;

(2)在市场平稳区间,市场价格呈温和波动,以上涨为主;

(3)在市场低迷与观望区间,市场价格呈现下跌趋势。

数据来源:诸葛找房掌握的全网二手房房源。

(二)10个重点城市议价空间小幅降低,买方需求有所回温;成交周期逐步趋稳,历史挂牌房源被消化

2019年10个重点城市议价空间相比2018年小幅降低,买房需求有所回温;2018年底至今年2月份成交周期上涨明显,成交周期从2018年的平均3个月左右上涨至2019年的近4个月左右,一方面2019年整体调控环境以紧为主,市场观望情绪浓厚,购房者谨慎入市;另一方面历史挂牌房源逐渐被消化,使得成交周期有所拉长逐步趋稳。

图8:10个重点城市议价空间及成交周期情况

数据来源:诸葛找房

四、2020年二手房市场展望

1、二手房市场整体平稳运行将成常态,因城施策下存在结构性空间

随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定,在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后,2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势,市场价格呈现温和波动状态。分城市等级来看,一二线城市对人才吸引力始终存在,“因城施策”下将有所回暖;三四线城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。分区域来看,2020年粤港澳湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下,存在一定的回暖和上涨机率;环渤海经济圈在重点城市调控政策边际放松情况下,仍存在改善向好空间。

2、2020年市场情绪逐步回归平稳与理性状态

“因城施策”的逐步实践与落实,不仅将带来政府监管的逐步稳定和策略明确,也将推动市场情绪从动荡不安逐步走向平稳与理性,而市场情绪的理性,对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳,可能带来市场价格的短暂波动上升,但后期随着情绪持续平稳,市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。

【专题:2019年规划与政策利好下将阴返晴的粤港澳大湾区】

自2019年2月18日国务院正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》,明确粤港澳大湾区国家重要战略规划定位以来,大湾区一系列先行性与示范性举措受到各界广泛关注。而2019年的粤港澳大湾区二手房市场,也在规划与政策利好下逐步转晴,各城市二手住宅市场价格自2、3月以来回稳趋势显著,其中深圳与其它一线城市相比表现亮眼,珠海和佛山上涨显著。

一、2019年粤港澳湾区:战略规划引领下的因城因区施策

继2月份大湾区规划出台后,2019年8月9日国务院再次出台《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,随后11月大湾区大陆9城进一步对港澳居民放开购房限制、深圳率先放开豪宅税等利好政策相继出台,在战略规划的总体指导与引领下,区域内各城市坚持因城因区施策,对市场回稳效果明显。在此基础上,诸葛找房对2019年湾区重点规划及与房地产相关的政策进行了梳理,可以看出,湾区各城政策多集中于人才引进方面。

图9:2019年粤港澳湾区规划及房地产相关政策

数据来源:中央及地方政府网站;整理:诸葛找房

二、区域内城市受区域规划与政策利好带动回升趋势显著

整体来看,2019年在政策调控压力下粤港澳湾区二手住宅市场整体遇冷,市场价格以下跌为主。但伴随粤港澳湾区战略规划及随后若干次利好政策出台,使得粤港澳湾区下行状况得到改善,第四季度以来市场价格实现波动上涨,回稳趋势明显。

图10:粤港澳湾区二手住宅市场均价及环比变化情况

数据来源:诸葛找房

(一)区域内各城市均呈现明显回稳趋势,但城市间市场表现差异显著

从各城市全年市场价格环比变化趋势来看,除广州外,各城市自2019年2、3月以来,均表现出显著的回稳乃至转暖趋势。其中,珠海全年的表现相对其它城市来看较为稳定,且以上涨居多;而广州在一、二季度经历市场价格调整,出现显著回落后,自三四季度以来跌幅逐步收窄并出现上涨情况。

而从各城市二手住宅市场价格表现来看,城市间差异显著。其中深圳、珠海和佛山表现较好。从累计涨跌幅情况来看,2019年珠海全年累计涨幅居首,为3。30%,佛山累计涨幅位居第二,为1。73%,深圳位居第三,全年累计上涨0。19%,在所有一线城市中表现最好;而广州市场价格下跌惨重,全年累计跌幅为20。78%,与之相邻的中山全年累计跌幅居第二位,为10。66%,东莞、惠州分别位居三、四位。

图11:粤港澳湾区部分城市二手住宅市场价格环比变化及全年累计涨跌幅

数据来源:诸葛找房

(二)深圳、东莞城市受规划利好带动成交量走高

从深圳、广州、佛山、东莞城市二手住宅成交量来看,受粤港澳大湾区规划及“小阳春”双重因素影响,3月份成交量上涨明显,4月份延续上涨趋势。随着市场需求的释放及调控政策的加码,5月份成交量逐渐下滑,6月份成交量处于较低水平。深圳后期受先进示范区规划利好及“豪宅税”政策影响,二手住宅成交量持续走高。2019年东莞政策调控较为严格,但其二手房市场受粤港澳大湾区规划利好,全年成交量稳中微涨。

2019年深圳、东莞城市成交量好于2018年,深圳、东莞二手住宅128彩票分别成交7.68万套、3.48万套,同比分别上涨19.74%、0.95%;广州、惠州同比分别下跌10.10%、12.46%。

图12:热点城市二手住宅成交量走势情况(单位:套)

数据来源:诸葛找房

(三)规划利好下议价空间收窄明显,珠海热度较高

2月18日国务院明确粤港澳大湾区国家重要战略规划定位后,在政策利好带动下深圳、广州、珠海城市议价空间收窄明显,业主信心增强;成交周期略微缩短后趋于稳定。深圳、广州城市政策调控较为严格,规划利好消息在3月份、4月份对市场略有影响,后期市场回归理性。珠海房价128彩票低于深圳、广州,在粤港澳大湾区城市中是最具潜力的城市,规划利好下市场热度较高,尽管其议价空间最低但其成交周期较短,购房者入市积极性较高。

图13:深圳、广州、珠海城市议价空间及成交周期(天)情况

数据来源:诸葛找房

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