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2020脆弱的平衡(新房篇)——调控高压下新房市场难突破,三四线市场优胜劣汰

2020-01-01 09:27   来源: 诸葛找房数据研究中心  

诸葛找房数据研究中心从五个方面对2020年房地产市场进行展望,分别是政策篇土地篇新房篇二手房篇、租赁篇。本文为新房篇,后续会逐一为大家献上,敬请期待!

128彩票2019年,全国开发投资增速维持高增长,商品房销售面积增速收窄,40城新建商品住宅成交面积稳中有降,成交均价受到成交结构性影响小幅上涨。各能级城市表现各异,大部分去年成交火热的三四线城市热度下滑,一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现小阳春行情,随着政策环境的不断收紧以及前期需求集中释放后带来的后续动力不足,市场热度有所下降。一线城市由于连续两年成交量低迷,今年开始企稳反弹,成交量明显上涨趋势;二线城市整体成交量保持稳定,三四线城市市场下行态势明显,棚改支撑力度减弱以及市场需求透支的作用下,后续市场调整压力仍较大。库存持续高位运行且处于持续上涨趋势,未来或将面临去库存压力。新房成交结构逐渐转变,市场由刚需时代逐渐向品质改善时代迈进。

一、开发投资增速高增长背后现隐患,销售端乏力年底因城施策助销售企稳

(一)开发投资整体高增长,年内增速“七连降”

2019年,在房企施工面积增速上升背景下,全国开发投资整体高增长,全年累计增速均维持10%以上的增长。截止到2019年11月,全国房地产开发投资额为121265亿元,累计增速为10.2%,比2018年累计增速增长0.7个百分点。2020年经济下行压力犹存,房企仍面临较大资金压力,预计明年的开发投资增速回落至8%左右。

年初在货币面改善下,房企新开工施工意愿双双加强,开发投资增速反弹至2位数高增长,4月全国开发投资增速达11.9%。随后,在政策频频收紧下,房地产行业资金面监管加强,开发投资累计增速缓步回落,至11月,开发投资增速达10.2%,较10月收窄0.1个百分点,连续7个月稳步下降,但该增速水平仍高于2018年底投资增速。

图1:全国商品房开发投资年度增速及月度增速情况

数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

(二)销售面积及金额增速创5年双低,三季度因城施策政策微调助销售企稳

2019年,受整体市场环境严峻影响,全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低,截止到2019年11月,全国商品房销售面积为14.89亿㎡,同比下降0.2%,与2018年相比下降1.1个百分点;商品房销售额为13.90万亿元,同比增长7.3%,与2018年相比增速下降4.9个百分点。预计2020年全国商品房销售继续乏力,销售增速下降至1.5%,受区域结构性及产品结构性影响,销售额增速维持在5%左右。

图2:全国商品房销售面积及销售额年度增速走势


数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调,初见成效,以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心,全国商品房销售面积连续两个月上涨,1-11月累计增速达到0.2%,比上月提升0.1个百分点。特别是在东部地区,商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点。

图3:全国商品房销售面积及销售额月度增速走势及2019年1-11月各区域商品房销售面积增速

数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

二、调控高压下,新房升温不足,成交规模“摸顶”

(一)政策调控引导市场预期,新房市场成交热度平平

2019年,受政策高压影响,购房者入市谨慎,新房成交市场热度平平,整体成交规模稳中趋降,根据数据显示,2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿㎡,同比下跌2.5%。年内新房成交面积呈现先升后降趋势,上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高,730中央政治局会议之后市场逐渐降温,四季度在房企以价换量策略以及因城施策微调的影响下成交量小幅回升。

图4:2008年-2019年40城商品住宅成交面积年度及月度走势

监测40城包含:北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、苏州、武汉、成都、 青岛、西安、长春、温州、佛山、烟台、南通、镇江、昆山、扬州、连云港、汕头、泉州、岳阳、韶关、莆田、舟山、泰安、湖州、淮安、威海、芜湖、张家港、衡水、绍兴、常熟、肇庆、淮北、衢州、孝感、黄冈,下同。

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

(二)新房价格结构性上涨,政策调控下涨幅趋缓

全国40城商品住宅成交均价处于逐年上涨趋势,2019年新房价格再创新高,根据数据显示,2019年商品住宅成交均价为15182元/㎡,同比上涨6.1%,主要是受到区域结构性影响,成交回归一二线,导致整体价格呈现小幅上涨趋势。但从涨幅上看,受政策调控影响,新房价格涨幅趋缓,根据数据显示,2019年,监测40城成交价格涨幅与2018年相比收窄6.1个百分点。

图5:2015-2019年40城商品住宅成交均价及增速

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

(三)销供比高位回归至理性水平,需求趋缓致库存高位运行

从监测15城库存情况来看,2019年商品住宅库存明显高于去年,库存逐渐走高,长期高位运行,截止至2019年11月库存面积达到9297.62万㎡,同比上升10.9%,去化周期为10.3个月,与去年同期相比上升0.6个月。

从监测40城供应面积及供销比走势来看,2019年销供比整体上处于下跌趋势,从年初2月2。65下降至11月1。0。随着供应的上升,需求端乏力,销供比逐渐回归到合理水平。在市场供应持续增加而成交不景气的情况下,库存持续增加带动去化周期明显走高,未来市场或将面临去库存压力。

图6:监测15城市库存及去化周期、监测40城供应面积及销供比走势

备注:监测15城包含北京、上海、深圳、广州、重庆、南京、武汉、成都、长春、湖州、芜湖、张家港、淮北、昆山、常熟

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

三、市场热度回归一二线,三四线市场涨跌不一

(一)各能级城市表现各异,一线反弹,二线趋稳,三四线降温

从重点监测40城市数据来看,2019年各能级城市呈现一线城市反弹,二线城市稳步上涨、三四线城市降温。数据显示,2019年11月,一线城市商品住宅成交面积同比上升34.3%,二线同比上升3.2%,三四线下跌4.4%。今年在行业环境严峻背景下,一二线城市基本面完善需求更为坚挺,而三四线在棚改货币化收紧及需求透支影响下,市场成交下行压力凸显。

图7:分等级城市商品住宅成交面积同比走势


数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

从重点城市商品住宅成交面积同比增速来看,长三角地区城市增长迅速,其中常熟上涨幅度最高为69。9%,其次为淮北上涨45。8%;北京、深圳一线城市增速不减,其中北京同比上涨51。4%,深圳同比上涨25。4%。

图8:2019年重点40城市商品住宅成交面积同比增速

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

(二)一、二线价格涨幅明显,三四线价格涨幅分化

从各线重点城市来看,一线城市中北京、上海、广州房价上涨,深圳总体表现平稳,二线城市房价上涨幅度较大,其中武汉、南通、西安表现亮眼,涨幅达到15%以上。三四线城市中涨跌不一,部分城市小幅上涨,如泰安、张家港、绍兴、衢州等城市涨幅在10%-15%之间,部分城市价格呈现下滑趋势,如泉州、莆田价格同比下跌。

128彩票图9:重点城市商品住宅成交均价情况


数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

四、成交结构上行,改善性需求徐徐走来

(一)购房门槛普遍提升,武汉套总价增速领衔

从选取的重点一二线热点城市套均总价来看,均呈现上涨趋势,购房门槛逐渐提升。其中一线城市套均总价均超过300万,其中,深圳达到541万元,北京次之,套均价为399万元。二线城市中杭州套均价最高,达到348万元,南京达到278万元,其他城市多在200万元以下。受到限签政策放开的影响,北京、上海等一二线热点城市2019年套均价上涨明显。

图10:2017年-2019年重点城市商品住宅成交套均总价走势(万元)

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

注:剔除了别墅类产品成交房源数据。

(二)重点一二线城市需求结构上移,改善性需求释放

从监测的重点一线和二线城市商品住宅成交套均面积来看,一线城市套均面积基本保持稳定,北京、上海有小幅上行趋势;热点二线城市需求上移趋势明显,尤其是成都、武汉、成都、昆明等今年房地产市场较为火热的城市表现明显,市场火热带动需求上移。对于多数一二线城市来说,未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。如今,购房门槛越来越高,过渡成本正在慢慢变高,因此在资金条件允许的情况下人们更希望一步到位,另外二胎政策的放开也影响了住房需求结构的变化,促进了改善产品的去化。

图11:2017年-2019年重点城市普通住宅成交套均面积走势(㎡)

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

五、品牌房企销售业绩稳步增长,龙头房企跑赢大市

2019年,品牌房企销售稳步增长,从监测10家品牌房企经营数据看,销售面积增速均大于全国商品房销售面积增速,销售额增速除万科低于全国销售额增速外,其他房企均高于全国增速水平,龙头房企优势凸显。

图12:2019年1-11月品牌房企销售面积、金额及同比增速


数据来源:企业公告,诸葛找房整理

从监测品牌房企平均销售价格看,销售单价越高的房企商品房销售金额增速可观,如中海地产销售价格为20969元/㎡,销售金额同比涨幅25.8%,世茂地产销售价格为17822元/㎡,商品房销售金额增速为46.8%;销售单价较低的房企商品房销售金额增速差强人意,如碧桂园销售价格为8861元/㎡,商品房销售金额同比仅上涨10.2%。一定程度上表明高品质改善性项目逐渐成为市场主流。

图13:2019年1-11月品牌房企销售价格及销售金额同比增速


128彩票数据来源:企业公告,诸葛找房整理

六、2020预判:成交规模小幅下降,成交均价结构性上扬,城市分化加剧

根据市场趋势预测,明年全国开发投资增速下降至8%左右,全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右,全国商品房销售额增速预计在5%左右,全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。

从整体来看,明年房地产市场整体维持稳定,但从分等级城市来看,城市间分化明显,预计明年一二线城市市场稳中有升,而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支,三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,明年绝大多数城市房价都有下降的可能,但受成交结构性因素影响,会导致全国平均值上升。

128彩票从成交量方面来看,预测明年可能会小幅下降,虽然金融环境收紧,但是还是处于稳定的状态,从需求规模总量来看,目前市场上还有大量的刚需购房人群,二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

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