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诸葛找房:脆弱的平衡——2019年房地产市场年报(简版)

2020-01-02 11:09   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2019年以来,房地产政策保持主线不变,地方微调为主,房地产金融政策强化执行力,同时对市场预期施以引导,对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。政策调控主要在两个方面发力:一方面以中央定调“房住不炒”为定位,“因城施策,一城一策”为主要调控方式;另一方面政策调控“松紧结合”,既要遏制房价过快上涨,又要保持房地产市场平稳发展。今年各地政府为稳定房地产市场平稳发展,部分城市进行了政策松紧适度的微调。预测2020年房地产政策不会有较大幅度及范围的放松,但结构性、区域性的微调仍是大概率事件。

全国主要地级市住宅及商办用地供求规模与去年基本持平,楼面价结构性上涨,土地市场延续低温态势。受到政策环境、融资渠道收紧以及上半年土地市场热度的影响,房企拿地更加谨慎。全国开发投资增速维持高增长,商品房销售面积增速收窄,40城新建商品住宅成交面积稳中有降,成交均价受到成交结构性影响小幅上涨。一线城市由于连续两年成交量低迷,今年开始企稳反弹,成交量明显上涨趋势;二线城市整体成交量保持稳定,三四线城市市场下行态势明显,棚改支撑力度减弱以及市场需求透支的作用下,后续市场调整压力仍较大。库存持续高位运行且处于持续上涨趋势,未来或将面临去库存压力。新房成交结构逐渐转变,市场由刚需时代逐渐向品质改善时代迈进。

全国二手房市场在“房住不炒”、以稳为主的基调下,基本实现平稳运行。上半年市场价格先抑后扬,后期趋于平稳,年末回升至2018年12月水平。城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市受政策调控压力较大,2019年市场遇冷明显,而三四线城市由于市场敏感度低,市场价格或存在滞后,全年整体表现优于一二线城市;分区域来看,因区因城施策下各区域市场表现各异,长三角经济圈全年表现稳健,西北东北城市前三季度市场价格上涨显著,珠三角经济圈受区域规划和政策利好带动,年末逆势上扬,而环渤海经济圈和西南城市2019年市场则较为冷淡。同时,从重点城市市场情绪来看,2019年二手住宅市场整体上延续去年态势,观望情绪普遍浓厚,但个别重点城市受规划和政策利好影响表现突出。

政策篇:“因城施策”叠加“金融监管”,稳中多变促市场平稳

一、“房住不炒”定位不变,“因城施策”松紧结合稳定房地产市场平稳发展

(一)始终坚持“房住不炒”定位,政策主基调仍以“稳”为主

2019年以来,政策层面始终坚持“房住不炒”的定位,“因城施策,一城一策”确保房地产市场平稳发展。今年来政策层面经历了三个阶段,由年初的平稳预期到年中的加码预期最后到年末的平稳预期。4月份中央政治局会议重申“房住不炒”;7月份中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;12月份中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”;12月全国住房和城乡建设工作会议中对2020年重点工作也提到“着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。”

图1:中央层面坚持“房住不炒”

数据来源:诸葛找房整理

(二)各地“因城施策”提速,微调已成普遍之势

“因城施策”在2015年首次被提及,2016、2017年政治局会议中也被提及过,但因市场问题“因城施策”在当时实际上是各城市“自行加码”,直到2018年731政治局会议重新提及并强调坚持“因城施策”,“因城施策,一城一策”逐渐成为房地产市场调控的主要方向。进入2019年,随着市场逐渐企稳并且出现分化,“因城施策”城市逐渐增多,上半年政策调控数量较少以收紧为主,下半年微调政策城市越来越多,政策多以人才新政及落户宽松政策为主,甚至出现“因区施策”,如成都天府新区、广州南沙和黄埔区等。

2019年各地因城施策经历了三个阶段,方向上从普遍紧变为“紧松并行,以松为主”,政策类型上从“人才新政”也逐渐加大力度和范围:阶段一,1-4月份部分城市迎来新一轮人才引进与落户政策宽松期,广州、海口、南京、大连、西安等城市纷纷下调落户限制,市场预期有所好转,成交量价有所上涨。阶段二,5-7月份政府调控关注房价上涨过快城市,遏制房价过快上涨,住建部对房价涨幅过快的佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警,后期苏州、西安等城市相继调控政策加码,维持市场房价稳定。基于此市场好转预期被打破。阶段三,8月份以后,各地人才政策不断发力,多城市调整人才落户门槛,长沙、江门、三亚等城市在全市降低人才落户门槛。上海、天津、南京等城市针对特定区域放松限购。至此“因城施策”政策微调城市越来越多,政策调控的范围也从一开始的人才政策逐渐扩展到特定区域放开限购政策。未来“因城施策”政策涉及的政策种类会更加丰富,政策范围也会更加聚焦。

图2:2019年地方调控分为三个阶段

数据来源:诸葛找房整理

二、房地产金融迎来最严监管年,成为市场转向的“关键手”

(一)加强各机构资金管控,强化房地产金融调控政策执行

128彩票随着一季度市场的升温,特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显,政策开始频频加码,资金监管趋向严格,从2019年5月份开始,房地产市场的信贷进入收紧态势,严查资金违规流入房地产市场,房地产市场迎来史上最严监管年。

图3:2019年金融政策梳理

数据来源:诸葛找房整理

(二)金融持续收紧,房企资金压力逐渐增大,市场策略或更灵活求变

1、房企国内融资进一步受限,无奈寻求高成本海外债“解渴”

资金面的收紧,无疑给房企带来巨大影响,在517巩固治理房地产金融乱象成果开始以后,根据国家统计局数据,房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势,至1-11月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点,房企面临较大的资金压力,从房地产开发贷款余额来看,开发贷款余额增速直线下滑,同比增速从年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

图4:全国房地产开发企业到位资金及房地产开发贷款余额增速(%)


数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

2、房企面临偿债高峰,房企负债前行

2016年-2017年,全国商品房销量大幅上升,一些房企加大力度补仓,促使房企加杠杆,带来发债潮。从债券到期偿还规模来看,2019-2021年为偿债的高峰期,2021年为偿债峰值。数据显示,2020年、2021年房企债券到期偿还额分别为4430亿元、7155亿元。随着债务到期压力上升,资金状况逐步收紧,预计融资政策亦有望边际改善,但前端融资监管仍难以松动,房企资金面或难现2019年年初宽松。

图5:上市房企的债券到期偿还额

数据来源:诸葛找房整理

三、预测2020年“因城施策”深化落地,房企金融监管面继续趋紧

1、2020年中央继续坚持“房住不炒”,“因城施策”或迎来边际性放松

预测2020年房地产政策不会有较大幅度的放松,且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”;同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。

2020年“因城施策”的城市会越来越多,政府对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。

2、中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,金融监管放松可能性极小

12月13日,党委扩大会议上,再度提出完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为,坚决打赢防范化解金融风险攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险底线。为防范金融风险,预计明年资金监管面放松的可能性极小,金融引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。

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土地篇:土地市场延续低温,“优质”与“普通”土地行情两重天

一、土地供求规模相比去年基本持平,楼面价结构性回涨,土地市场延续低温态势

2019年1-11月重点城市住宅及商办用地供应15.04亿㎡,同比去年同期上涨4.1%,其中住宅用地供应12.17亿㎡,同比上涨4.5%;成交建筑面积为11.65亿㎡,同比去年同期上涨2.4%,其中住宅用地成交9.49亿㎡,同比上涨3.7%。土地供求规模相比去年基本持平,土地市场延续低温态势。

128彩票图6:2010年-2019年重点城市住宅及商办用地供应成交及同比

数据截止至2019年12月30日

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(一)整体供需不平衡,下半年以来供需规模同比去年明显回落

整体来看,全年土地供应呈现小幅上涨,而成交自5月开始持续下滑趋势,供需不平衡现象明显。具体来看,受上轮周期及春节假期的影响,第一季度推出土地较少,此后供应量逐渐上涨,二季度开始全国土地市场活跃,供应增加,第四季度土地各城市在年度供应压力下,供地节奏加快。但相较于去年同期,三季度以来供应规模有所不足。主要是受到上半年土地市场过热,一些城市土地供应已经完成大部分年内指标。从成交情况来看,上半年市场热度较高,土地成交规模明显上升,下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响,市场再次降温,进入到下调周期中。

从季度数据明显可以看到,最近几年土地市场的变化明显加快,而且幅度明显变小,这与当前多变且复杂的房地产市场形式相一致,同时也反映出房企在土地投资上更加谨慎和灵活,以销定产。另一方面,房企融资环境趋紧,特别是土地端融资的规范和收紧,也影响了房企的拿地冲动。

图7:全国重点城市逐月、分季度土地供求及同比

数据截止至2019年12月30日

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(二)成交楼面均价结构性回涨,楼面价再创历史新高

全国重点城市土地楼面价止跌转涨,2019年土地成交楼面均价为4006元/㎡,同比上涨15。4%。土地成交平均溢价率在2016年达到47。17%的高峰之后,大幅下滑,2018年土地推出溢价率仅有13。77%。成交楼面价及溢价率双双下滑,2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升,溢价率回归至14。66%。

土地成交价格受到结构性影响较大,2018年三四线城市热度提升,房企大量在三四线城市布局拿地,导致楼面价明显回落。到2019年房企在一二线城市拿地比例近30%,相比2018年的26%上升4个百分点。2019年房企战略布局逐渐回归一二线城市,加上大量市区高价地块的成交,推动楼面价和溢价率小幅回升。

图8:全国重点城市住宅及商办用地成交楼面价、溢价率及房企拿地分布

数据截止至2019年12月30日

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(三)土地溢价率前高后低,流拍率持续攀升

从溢价率来看,2019年溢价率前高后低,整体处于近年来历史最低点,年内来看,4月和6月出现两个小高峰,分别达到23%和21。68%,随后土地市场回归冷淡,多幅地块底价成交使得溢价率连续下滑,至12月溢价率回落到6。55%。

从流拍率来看,全年基本呈现前低后高的特征,流拍率处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。受调控政策趋严、融资渠道收紧影响,房企拿地态度越发谨慎,下半年土地拍卖流拍现象明显增多。总体来看,造成土地流拍有多方面的原因,主要是由于房企拿地节奏偏快,自身处于偿债高峰期,加之下半年融资渠道收紧,房企资金链偏紧,因此拿地更加谨慎。其次,上半年各地持续收紧调控政策,房企对下半年市场预期转冷,也一定程度上抑制了拿地冲动。

图9:2015年-2019年住宅用地溢价率及流拍率走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

二、土地市场预测

从全国土地市场来看,2019年土地市场整体供需两弱,楼面价结构性上行。溢价率降至历史低位,流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。预计2020年市场受到政策及资金面影响,房企拿地热情不高,市场将延续低温态势。

从各等级城市来看,城市间分化将进一步加剧,预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,房企逐渐回归一二线热点城市,未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响,预计明年三四线城市土地市场热度整体下降,土地市场逐渐转冷,房企加速撤离三四线。

土地市场冷热不均,区域分化的特征将会越来越明显。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手,而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津,房企拿地更加理性。

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新房篇:调控高压下新房市场难突破,三四线市场优胜劣汰

一、开发投资增速高增长背后现隐患,销售端乏力年底因城施策助销售企稳

(一)开发投资整体高增长,年内增速“七连降”

2019年,在房企施工面积增速上升背景下,全国开发投资整体高增长,全年累计增速均维持10%以上的增长。截止到2019年11月,全国房地产开发投资额为121265亿元,累计增速为10。2%,比2018年累计增速增长0。7个百分点。2020年经济下行压力犹存,房企仍面临较大资金压力,预计明年的开发投资增速回落至8%左右。

年初在货币面改善下,房企新开工施工意愿双双加强,开发投资增速反弹至2位数高增长,4月全国开发投资增速达11.9%。随后,在政策频频收紧下,房地产行业资金面监管加强,开发投资累计增速缓步回落,至11月,开发投资增速达10.2%,较10月收窄0.1个百分点,连续7个月稳步下降,但该增速水平仍高于2018年底投资增速。

图10:全国商品房开发投资年度增速及月度增速情况

数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

(二)销售面积及金额增速创5年双低,三季度因城施策政策微调助销售企稳

128彩票2019年,受整体市场环境严峻影响,全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低,截止到2019年11月,全国商品房销售面积为14.89亿㎡,同比下降0.2%,与2018年相比下降1.1个百分点;商品房销售额为13.90万亿元,同比增长7.3%,与2018年相比增速下降4.9个百分点。预计2020年全国商品房销售继续乏力,销售增速下降至1.5%,受区域结构性及产品结构性影响,销售额增速维持在5%左右。

图11:全国商品房销售面积及销售额年度增速走势

数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调,初见成效,以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心,全国商品房销售面积连续两个月上涨,1-11月累计增速达到0。2%,比上月提升0。1个百分点。特别是在东部地区,商品房销售面积降幅比上月收窄0。8个百分点。

图12:全国商品房销售面积及销售额月度增速走势及2019年1-11月各区域商品房销售面积增速


数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

二、成交结构上行,改善性需求徐徐走来

(一)购房门槛普遍提升,武汉套总价增速领衔

从选取的重点一二线热点城市套均总价来看,均呈现上涨趋势,购房门槛逐渐提升。其中一线城市套均总价均超过300万,其中,深圳达到541万元,北京次之,套均价为399万元。二线城市中杭州套均价最高,达到348万元,南京达到278万元,其他城市多在200万元以下。受到限签政策放开的影响,北京、上海等一二线热点城市2019年套均价上涨明显。

图13:2017年-2019年重点城市商品住宅成交套均总价走势(万元)

数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

注:剔除了别墅类产品成交房源数据。

(二)重点一二线城市需求结构上移,改善性需求释放

从监测的重点一线和二线城市商品住宅成交套均面积来看,一线城市套均面积基本保持稳定,北京、上海有小幅上行趋势;热点二线城市需求上移趋势明显,尤其是成都、武汉、成都、昆明等今年房地产市场较为火热的城市表现明显,市场火热带动需求上移。对于多数一二线城市来说,未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。如今,购房门槛越来越高,过渡成本正在慢慢变高,因此在资金条件允许的情况下人们更希望一步到位,另外二胎政策的放开也影响了住房需求结构的变化,促进了改善产品的去化。

图14:2017年-2019年重点城市普通住宅成交套均面积走势(㎡)


数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房

三、2020预判:成交规模小幅下降,成交均价结构性上扬,城市分化加剧

根据市场趋势预测,明年全国开发投资增速下降至8%左右,全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右,全国商品房销售额增速预计在5%左右,全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。

从整体来看,明年房地产市场整体维持稳定,但从分等级城市来看,城市间分化明显,预计明年一二线城市市场稳中有升,而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支,三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,明年绝大多数城市房价都有下降的可能,但受成交结构性因素影响,会导致全国平均值上升。

从成交量方面来看,预测明年可能会小幅下降,虽然金融环境收紧,但是还是处于稳定的状态,从需求规模总量来看,目前市场上还有大量的刚需购房人群,二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

阅读详细文章请点击:2020脆弱的平衡(新房篇)——调控高压下新房市场难突破,三四线市场优胜劣汰

二手房篇:市场重回被打断的调整周期,北上或率先筑底

2019年二手房市场逐步进入平稳运行周期,年初市场价格经历了从去年年末低基数的逐步回升,2季度后市场价格逐步趋于稳定。在以“稳”为主的基调下,城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市市场价格由于受政策调控压力较大,表现不如对市场敏感度较低的三四线城市;分区域来看,“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著,如长三角经济圈市场价格全年表现最为稳健,珠三角经济圈市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

一、2019年市场价格整体保持平稳运行,成交年内“前高后低”

(一)百城二手住宅价格上半年先抑后扬,年末回升至2018年12月水平

2019年全国二手房市场在“房住不炒”、以“稳”为主的基调下,基本实现了平稳运行。从全年市场价格波动的趋势来看,年初时短暂延续上年年末下跌趋势,但跌幅持续收窄;3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和,波幅基本稳定在0-0.3%之间。从市场均价水平来看,2019年第四季度百城二手住宅市场均价为15068元/㎡,较去年同期同比下跌了0.96%,市场价格不如往年,但同比跌幅收窄明显。从全年及各季度累计涨跌幅来看,2019年百城二手住宅市场价格累计上涨0.03%,第一季度累计跌幅为1.13%,第二季度累计上涨0.95%,三四季度累计涨幅逐步收窄,分别为0.21%和0.01%。

图15:百城二手住宅市场均价及同环比变化情况

图16:2019年百城全年及各季度累计涨跌幅情况


数据来源:诸葛找房

从百城涨降价城市数量及平均涨跌幅月度数据来看,2019全年上涨城市数量超过下跌城市数量月份过半。二三季度百城上涨城市数量均超过下跌城市数量,涨幅逐步趋于平稳,第四季度受市场进入淡季影响,价格下跌城市数量增多,跌幅略有扩大,价格上涨城市数量有所减少,但涨幅基本保持稳定。

128彩票图17:百城二手住宅市场均价涨跌城市数量


数据来源:诸葛找房

(二)10个重点城市二手住宅成交量近百万套,同比上涨16.7%

2019年10个重点城市二手住宅成交量近100万套,同比上涨16.7%,从年度成交量来看,处于2012年以来较高水平。从月度成交量来看,整体呈现前高后低的态势,成交量在今年4月份创2017年以来新高以后,受市场调控加码影响预期改变,成交量逐渐下滑;直至今年年底,成交量略有好转,11月、12月成交量同环比双双上涨。2019年年底成交量重现翘尾,与2014年底情况相似,预计2020年二手住宅成交量会持续上涨。

2019年一季度,信贷环境有所改善,多城市下调房贷利率,部分城市政策有所放松,综合因素影响下,市场预期有所改善,相比2018年下半年有所回暖,一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。随着成交量价的上涨,迎来的是政策收紧,预期改变,再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求,受其影响二、三季度成交量逐步下滑;四季度,多地颁布“人才政策”,市场预期有所好转,重点城市二手住宅成交量年底回升。

图18:10个重点城市二手住宅成交量及同环比变化情况(年、月度)

注:10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门及成都

数据来源:各地住建委;整理:诸葛找房

二、2019年市场总体观望情绪较为浓厚,个别重点城市表现突出

(一)重点城市观望情绪普遍浓厚,个别城市受政策利好表现突出

从诸葛找房观测的10个重点城市来看,2019年二手住宅市场情绪整体上延续去年情况,观望情绪弥漫全年,但个别重点城市受规划和利好政策影响表现突出。从10个重点城市情绪指数走势来看,苏州和厦门市场情绪在其余各城中表现最好,尤其是厦门上半年市场情绪提振显著,回归平稳理性区间;深圳则自2019年2月以来市场情绪相对其他城市保持在一个较高水平,第三季度以来受政策利好影响,市场情绪振提显著;北京和上海市场情绪更是自2018年以来持续浓厚的观望情绪,尤其是北京市场情绪一度低迷,上海市场情绪则相对去年低迷时期有一定回升;其余城市市场情绪则下行显著。

图19:10个重点城市二手房市场情绪指数

数据来源:诸葛找房

(二)10个重点城市议价空间小幅降低,买方需求有所回温;成交周期逐步趋稳,历史挂牌房源被消化

2019年10个重点城市议价空间相比2018年小幅降低,买房需求有所回温;2018年底至今年2月份成交周期上涨明显,成交周期从2018年的平均3个月左右上涨至2019年的近4个月左右,一方面2019年整体调控环境以紧为主,市场观望情绪浓厚,购房者谨慎入市;另一方面历史挂牌房源逐渐被消化,使得成交周期有所拉长逐步趋稳。

128彩票图20:10个重点城市议价空间及成交周期情况

数据来源:诸葛找房

三、2020年二手房市场展望

1、二手房市场整体平稳运行将成常态,因城施策下存在结构性空间

128彩票随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定,在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后,2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势,市场价格呈现温和波动状态。分城市等级来看,一二线城市对人才吸引力始终存在,“因城施策”下将有所回暖;三四线城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。分区域来看,2020年粤港澳湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下,存在一定的回暖和上涨机率;环渤海经济圈在重点城市调控政策边际放松情况下,仍存在改善向好空间。

2、2020年市场情绪逐步回归平稳与理性状态

“因城施策”的逐步实践与落实,不仅将带来政府监管的逐步稳定和策略明确,也将推动市场情绪从动荡不安逐步走向平稳与理性,而市场情绪的理性,对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳,可能带来市场价格的短暂波动上升,但后期随着情绪持续平稳,市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。

阅读详细文章请点击:2020脆弱的平衡(二手房篇)—市场重回被打断的调整周期,北上或率先筑底

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