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日渐升温的老旧小区改造如何影响房地产市场

2020-02-05 16:11   来源: 建诚晟业  

从2019年初开始,老旧小区的改造逐渐出现在各级政府的工作报告,在很多一二线城市甚至直接是“为老百姓办理的实事”之中,纳入硬考核。虽然当前涉及的范围不大,但已经足以显现出政府对城市发展的态度转变,对有条件的存量物业从原来的大拆重建,逐渐转变为更新改造。这其中既有城市管理思路的转变,也有拆迁成本高昂和难度加大带来的直接影响。但这种转变,如果成为趋势,势必将会对房地产市场产生一系列的影响,而且是从供求两端产生影响。

一、老旧小区改造的“四大抓手”直击居住品质痛点

从建诚晟业近一段时间跟踪各级政府2020年工作计划来看,从中央经济工作会议到各省市的政府工作报告,都或多或少提到了老旧小区改造,很多省市还直接提出了老旧小区改造的数量目标或者电梯加装的具体目标。比如北京2020年计划改造老旧小区80个、新开工加装电梯400部、竣工加装电梯200部;江苏省、浙江省都提出要改造城镇老旧小区500个以上;长沙计划完成城镇老旧小区提质改造100个、既有多层住宅加装电梯600台、天然气改造10000户。

观察各地政府工作报告,建诚晟业预计未来两年老旧小区改造仍处于起步探索阶段,涉及到的老旧小区数量单个城市会在10-100个,甚至三四线城市会在10-30个以内,与当前老旧小区存量相比数量较少(据诸葛找房数据,北京已入住的小区数量在10000个左右,上海在12000个以上,广州、杭州、南京等二线城市在500-800个不等)。

在起步探索阶段,由于资金问题、老旧小区等条件差异不等,预计老旧小区的改造将主要从加装电梯、完善停车设施、小区公共环境改造和引进专业物业管理服务四个方面为主。

加装电梯

完善停车设施

小区公共环境改造提升

引进专业物业管理服务

从目前情况来看,老旧小区特别是一二线城市建筑年代在1990年以前的老旧小区基本上已经在上一个周期(2010-2015年)中,完成了硬件设施的升级,比如抗震改造和管线改造,但在很多城市仍旧有大量的老旧小区亟待改造,这个也会逐渐纳入工作重点。

但当前老旧小区改造主要以财政资金为主,社会资金介入的很少,在北京仅在劲松街道有一落地案例,如果只是以财政资金推动老旧小区改造,从体量和速度上都会较慢,但社会资金介入后,以当前的改造内容,如何让社会机构可以获利退出,仍旧有很大的难度。所以老旧小区改造势在必行,但难度很大,所以当前及未来两三年都是在起步探索阶段,商业化难度较大。

二、老旧小区改造扩供给减需求

老旧小区改造看似是民生工程,但对房地产市场都会产生非常直接的影响,而且是从供需两端直接影响房地产市场,所以不得不重视。

1、减需求

(1)老旧小区改造最直接的影响就是换房需求减少。当前各地逐渐爆发的改善性需求其中一个就是老旧小区居民的置换,原因主要是居住空间小、社区环境不佳、家有老人需要电梯等。其中社区环境不佳和缺乏电梯等恰恰是当前老旧小区改造的重点。

(2)第二个影响是刚需人群的分流,改造后的老旧小区的吸引力会继续增强。由于城市发展的原因,老旧小区基本上都处于城市的核心区域或者成熟区域,教育、商业、医疗、交通等配套设施都较为完善,特别是跟很多城市外围的新建小区相比,老旧小区在一二线城市一直以来都是刚需人群的主要选择,北京近两年的市场趋势再次印证了这一点。对于刚需人群来说,老旧小区的吸引力本就存在,改造后的老旧小区可以从硬件和软件方面双双提升,由于普遍面积较小,房屋总价也处于城市的较低水平,这无疑会继续加大对老旧小区的吸引力。城市外围的刚需楼盘未来面临的压力会进一步加大。

(3)市区改善性需求的分流。改善性需求的典型特征是老换新、小换大、远换近。改造后的老旧小区对“远换近”的改善性需求会产生直接的吸引力,另外对市区“老换新”和“小换大”的这类需求也会增加吸引力,从“老换新”变成“老换老”或者“小换大”在改造后的老旧小区中选择。

2、扩供给加大竞争

老旧小区改造对房地产市场供给端主要体现在面向刚需和刚醒改善人群的较高质量二手房房源的供给增加。

由于时间原因以及各地限购政策原因,二手房源多为建筑年代2000年以前的房源,即使有一些次新房也多分布在近郊区域,与新房相比除了配套设施优势外,小区环境、房屋质量以及社区治理都有较大差距。但如果老旧小区改造可以在硬件设施(电梯、小区公共设施)以及软性服务(引入正规物业管理服务)方面实现提升,将会明显提升老旧小区的品质,使其对刚需客户人群的吸引进一步增加,对近郊及远郊区域的刚需盘、刚改盘都将实现直接竞争。

三、房地产行业的机遇与挑战

面对已经起步、即将逐渐加大力度的老旧小区改造潮,未来5-10年内将会对房地产市场产生直接影响,而且影响越来越显著。对于房企或者房地产行业来说,同样面临机遇与挑战:

1、挑战

(1)存量物业竞争力提升与新增刚需楼盘吸引力普遍减弱。

由于各地城市建设普遍采取摊大饼的模式,刚需楼盘的位置愈发偏远,或者处于“新城”区域,本身配套设施就缺乏,而且又有“期房”限制,很多远郊区县或者位置不佳的楼盘在当下需求降温的情况下,对刚需购房人群的吸引力已经在逐渐减弱。而二手房由于配套设施的突出优势,对刚需人群的吸引力始终存在且在对比之下逐渐提升,在一线城市和部分房地产市场发展较为成熟的二线城市,存量房交易占比已经超过50%甚至是70%,这其中主要是刚需客户。

改造升级后的老旧小区无疑将会加大这种对比优势,特别是在老旧小区改造量逐渐加大的情况下。

(2)需求减少与转移。

一方面是刚需客户和刚改客户的分流;另一方面是改善性需求的减少。

2、房企该如何应对?

(1)作为社会资本参与老旧小区改造。

房企具有丰富的楼盘开发建设经验,在工程以及小区公共区域设计施工方面更加专业,房企如果参与到老旧小区改造中肯定会对这一事业具有积极的促进作用。但老旧小区改造多以财政资金推动,同时改造后很难产生大规模的可开发利用空间,对房企来说,参与老旧小区改造收益有限,甚至不赚钱,所以如果探索其中的盈利模式需要各方积极推动参与。

(2)产品升级,紧盯改善性需求。

由于项目位置以及土地出让限制导致的同质化问题,当前刚需项目本身竞争激烈,随着大量次新房入市以及改造后的存量物业竞争力提升,刚需市场的竞争将会更加激烈,特别是在一二线城市。但是改善性需求逐渐呈现稳定爆发,这其中有原居住空间限制,也有二胎带来的家庭扩大有关系,从土地供给结构上来看,改善性需求的项目供给仍旧处于相对较低的水平,2019年很多二线城市的爆发比如哈尔滨等城市就得益于此。

(3)专业物业服务机构抢占存量物业市场。

老旧小区改造的一个主要内容就是引入专业物业服务机构,虽然老旧小区的物业服务收费水平仍然较低,但对于物业服务企业来说,管理规模的扩大带来的潜在收益仍旧可以畅想,如果可以在老旧小区的主业经营以及客户服务方面寻找到平衡点,未来这将是规模不小的蛋糕。

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