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逆境向上——苏州当前房地产市场分析

2020-06-08 14:31   来源: 诸葛找房数据研究中心  

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2020年,一场突如其来的新冠病毒,打破了全国房地产市场的节奏,全国商品房增速开启负增长,土拍延迟,房企开工延后。整体来看,苏州的楼市并不那么悲观,GDP总体降幅大于全国,但第三产业的降幅仍符合预期,房地产开发投资降速小于全国平均水平,房企投资信心仍足。土地市场方面,疫情下供需规模明显高于去年同期,溢价率也有所回升。新房市场方面,疫后恢复迅速,1-5月新房成交已超往年同期,新增供应大幅增加。二手房市场在2019年政策趋严下呈现下行趋势,2020年表现并不乐观,但价格呈现上升趋势。租赁市场方面,受到第二产业下滑严重冲击,租金呈现稳中趋降的趋势,苏州的人口流入结束高增长期,未来租金也面临上升压力。

疫情只是延缓购房需求的释放,并未对购房需求形成抑制,随着疫情的褪去,未来市场将会逐步回升,不排除市场集中成交的现象。预计二季度市场供求环比还会有较大提升。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知,未来高品质的房屋成交占比或将上升,成交价格或将结构性上行。

宏观环境:疫情下第三产业降幅符合预期,房企投资信心仍存

一、第二产业受疫情冲击严重,房地产开发投资降幅小于全国

(一)苏州一季度GDP同比下降8.3%,降幅大于全国GDP降幅

疫情对苏州经济的影响较为严重,根据数据显示,2020年第一季度,苏州市国民生产总值为3743。93亿元,同比下降8。3%,降速比全国大1。5个百分点。分不同产业来看,第二产业增速下降最大,下降幅度超过了10%。由于工业在苏州的经济体系中占到举足轻重的作用,在疫情影响下,多数企业停工停产,对工业造成了巨大的冲击。此外,苏州的经济也依赖外贸,在全球疫情的爆发下,外贸订单也大幅下降,如果全球疫情得不到缓解,预计下个季度,经济增速仍然不会明朗。

图:苏州及全国GDP同比增速季度走势(%)

表:苏州2020年一季度各个产业生产总值及同比

                                       

                                                                                        数据来源:统计局,诸葛找房整理

(二)疫情下房地产开发投资增速为负,但降幅略低于全国水平

疫情期间,受到企业开工延迟影响,苏州市的房地产开发投资增速创历史新低,根据数据显示,1-2月份,苏州房地产开发投资同比下降12.3%,与去年12月相比下降17.3个百分点,3月,随着疫情好转,苏州房地产投资同比仅下降3.8%,4月,房地产投资同比降幅低至1.9%,疫情期间的房地产投资同比降幅均小于全国降幅水平,房企对苏州市的房地产投资信心较足。 

图:苏州房地产开发投资及累计增速月度走势

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(三)疫情下商品房销售下滑明显,同比降幅大于全国降幅水平

根据数据显示,疫情下苏州的商品房销售下滑明显,2020年1-2月,苏州商品房销售面积为158。27万㎡,同比下降33。6%,降速与2019年1-12月相比扩大42。0个百分点;商品房销售金额为329。35亿元,同比下降18。4%,降速与2019年1-12月相比扩大38个百分点。自3月起,疫情好转下商品房销售面积逐步复苏,至4月,商品房销售面积同比下降22。5%。

图:苏州商品房销售面积及累计增速月度走势

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(四)年内利好政策频频,人才”落户购房补贴”齐发力

疫情期间,苏州的房地产需求端仍处在严格的调控阶段,供应端现宽松迹象,申请预售许可证条件放宽、项目销售时间可以提前,延长土地出让金缴纳时限。此外,年内苏州接连出台人才落户及购房新政,人才落户条件放宽,对产业人才购房给予补贴。虽然落户的放宽以及人才新政不是限购限贷政策的放松,短期对市场影响不大,但是一系列动作会增加市场的潜在需求,长期会促进市场的活跃度。

表:苏州市2020年1-5月房地产市场政策汇总

     数据来源:诸葛找房整理

土地:疫情下土地供需规模不减,溢价率较去年下半年回升

苏州土地市场规模在疫情下仍维持在高位,2020年1-5月,苏州土地供应规划建筑面积1070.42万㎡,同比上升102.8%;成交规划建筑面积922.11万㎡,同比上升46.5%。疫情期间溢价率有回升态势,整体土地市场高于去年同期,吴中区土地市场成疫情下苏州土地市场焦点。

一、苏州土地供需规模上升,溢价率上升

(一)土地供应规模同比翻倍,3月楼面价处于较高水平 

受疫情影响,苏州土地2月供应下降明显,但自3月起,苏州土地供应维持在高位,年内土地供应较去年同期翻倍。据诸葛找房数据中心监测,2020年1-5月,苏州土地供应规划建筑面积1070。42万㎡,同比上升102。8%;在疫情期间,土地推出的性质较去年下半年有所提升,3月推出楼面价8506元/㎡,处在历史高位水平,但1-5月推出楼面均价较去年同期下降28%。

图:苏州土地供应规划建筑面积及推出楼面价

数据来源:诸葛找房数据研究中心

(二)土地成交规模高于去年同期,价格不及去年同期

据诸葛找房数据中心监测,2020年1-5月,苏州土地成交规划建筑面积922。11万㎡,同比上升46。5%;土地成交楼面价6886元/㎡,同比下降29。8%。从年内数据来看,4月份土地迎来集中成交,同比上升54。8%。 

图:苏州土地成交规划建筑面积及成交楼面价

数据来源:诸葛找房数据研究中心

二、疫情下溢价率较去年下半年上升,房企拿地积极

5.11新政后,苏州的溢价率直线下降,维持在10%左右,自去年9月份起,苏州土地平均溢价率跌破10%,3月溢价率重回超越10%,疫情下房企拿地积极,溢价率明显高于去年下半年水平。苏州作为近两年市场较为火热的城市,加上苏州的产业逐渐完善,房企在苏州积极拿地。

图:苏州土地成交平均溢价率月度走势

流拍率方面,2020年1-5月,苏州市共流拍2宗经营性用地,分别是1月1宗,5月1宗,苏州的土地在2019年后,流拍土地较少,土拍新政后,流拍率上升,但10月之后,流拍地块再度减少,疫情期间,流拍率处在地位水平,仅流拍2宗地块。

图:苏州土地成交流拍率走势

数据来源:诸葛找房数据研究中心

三、吴中高价地频出,成交总价TOP10榜单中上榜4宗

年内,苏州吴中区土地成为全市焦点,现多宗高价地,且3宗纯住宅吴中地块溢价率超10%,高新区科技城地块成交总价35.8亿元,溢价率为10%。 

表:苏州市2020年1-5月土地成交总价TOP10

数据来源:诸葛找房数据研究中心

新房:疫情后市场恢复迅速,新房成交量升价稳

苏州市新房市场自2018年以来,整体呈现了量价齐升的趋势,2019年全年新房销售面积为671。08万平方米,比2018年增加了9。94%,全年平均销售价格为25409元/平方米,较2018年新房平均价格上涨了12。15%。2020年初,受疫情影响,2月份销售面积和价格都有一定回落,但随着疫情逐步受控,市场需求得到释放,市场活力恢复也较快,2020年1-5月全市新房销售面积共259。69万平方米,较2019年1-5月同比上涨4。22%;1-5月全市销售价格整体仍维持在2019年末以来的较高位,平均销售价格达26452元/平方米,较2019年同期同比上涨3。23%。

一、供销:疫后恢复迅速,1-5月新房成交已超往年同期

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年全年苏州市新房销售面积为671.08万平方米,较2018年增加9.94%;新增供应面积为594.68万平方米,较2018年增加7.91%;销供比达1.13,2018年则为1.11,销供比基本保持平稳。具体来看,苏州新房市场在2019年初销售面积回落较大,随后自“小阳春”开始发力,销售面积大幅增长,一直延续至7月,三季度经历短暂回落后,市场又在四季度迎来一波增长。

进入2020年,新房市场在1月份延续了上年末的火热,单月销售面积达58.99万平方米,较2019年同期同比增长40.99%。伴随着疫情爆发,2月份无新增供应,销售面积环比下降58.33%,但表现仍好于去年同期,同比涨幅为23.77%。随后,受益于疫情得到有效控制,市场恢复迅速,3月以来,销售面积持续增长,同时新增供应面积亦大幅增加。整体来看,2020年1-5月全市新房销售面积共259.69万平方米,较2019年1-5月同比上涨4.22%;新增供应面积共236.43万平方米,较去年同期同比上涨45.39%。总体而言,苏州新房市场表现较为坚挺,疫情影响因素消除较快,市场上涨预期仍较强。

图:苏州市新房销售面积及新增供应面积情况

128彩票数据来源:地方住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

二、价格:新房销售价格整体上维持在去年末以来高位,1-5月价格同比上涨3.23%

数据显示,2019年苏州市新房市场延续了2018年的热度,平均销售价格为25409元/平方米,较2018年新房平均价格上涨了12.15%;销售价格在2月时曾达到全年最高价27899元/平方米,全年累计增长6.27%。但进入2019年下半年后,销售价格出现短期波动,8月份环比大幅下跌21.93%,同比下跌10.61%,随后价格又反弹回升,12月销售价格达到27569元/平方米。进入2020年,2月份受疫情影响,销售价格环比下跌4.85%,同比下跌7.30%,随后价格呈现波动回升趋势,3月价格上涨至27765元/平方米,环比上涨7.35%,同比上涨11.19%。整体来看,疫情对于当地新房市场的影响较为短暂,1-5月全市销售价格整体仍维持在2019年末以来的较高位,平均销售价格达26452元/平方米,较2019年同期同比上涨3.23%。

图:苏州市新房销售价格及同环比变化情况

数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

三、库存:疫情后供给大幅增加导致去化周期加长,但整体去化压力不大

数据显示,2019年末,苏州市新房库存面积为445.19万平方米,较2018年末下降2.23%,全年平均去化周期约7.1个月,较2018年缩短近1个月。从库存及去化周期变化走势来看,苏州市经历了三次去化周期和库存面积的较快上涨,分别为2018年末至2019年初、2019年末至2020年初以及2020年第二季度以来,对照市场新增供应情况可以看出,历次去化周期有所延长主要都是由于市场新增供给的大幅增加。整体而言,从2018年至今,苏州新房市场的去化周期都在10个月以下,每次去化周期的加长,主要都是由于市场供给的增加拉动,但后续表现体现了市场整体的消化能力较好。

图:苏州市新房库存及去化周期情况

数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

二手房:2019年下半年来二手住宅成交量跌价涨,率先进入调整期

苏州二手住宅市场自2018年以来出现了较大波动,成交情况在经历了2018年至2019年上半年的火热后,2019年下半年以来整体呈现量跌价涨趋势,挂牌量价虽然仍然保持上涨趋势,但受成交下滑的影响,市场信心持续减低,预计后期仍将进入调整期。

一、挂牌:疫情影响并不显著,二手住宅挂牌量价整体保持上涨趋势

据诸葛找房数据研究中心数据,2019年以来,苏州市二手住宅市场均价一路走高,整体表现超过长三角经济圈区域市场平均价格水平,12月市场均价涨至30201元/平方米,全年累计上涨17.75%。进入2020年,苏州市二手住宅市场价格延续了2019年末以来的上涨趋势,整体保持平稳波动。1-5月市场均价为30616元/平方米,较去年同期同比上涨14.93%

从全市挂牌量走势来看,2019年以来,苏州市二手住宅挂牌量保持波动上涨趋势,2019年末全市挂牌量11.3万套以上,达到全年最高。2020年初本就由于春节假期是市场淡季,叠加疫情影响下,全市挂牌量有所下降,但跌幅不大,2月和3月分别环比下跌3.64%和2.43%,4月以来市场挂牌量便快速回升,4月和5月分别环比上涨10.40%和15.74%。

图:苏州市二手住宅市场均价及同环比变化情况(单位:元/平方米)

128彩票图:苏州市二手住宅挂牌量及同环比变化情况


数据来源:诸葛找房数据研究中心

2019年以来,苏州全市二手住宅涨降价房源占比经历了较大起伏。2019年上半年市场表现向好,涨价房源量占比持续走高,5月达到62。83%,但进入下半年之后,涨价房源量占比开始大幅下降,12月跌至18。22%。进入2020年,第一季度涨价房源量占比略有提升,但随后大幅下滑,5月涨价房源量占比跌至2019年以来最低,为12。35%。由于涨降价房源占比直接反映了卖方对于市场的信心和预期,目前来看,2019年下半年以来,由于市场成交持续下滑,业主市场信心不断减弱,纷纷选择降价出手,并一直延续至2020年。

128彩票图:苏州市二手住宅涨降价房源量占比情况

数据来源:诸葛找房数据研究中心

二、成交:2018年以来市场波动变化较大,2020年二手房成交大幅下跌

回顾苏州市2018年以来二手住宅市场表现,可以看出经历了较大的变化,在经历了2018年至2019年上半年的火热后,2019年下半年以来整体呈现量跌价涨趋势。数据显示,2018年是苏州市二手住宅市场成交开启火爆模式的一年,全年月度平均成交量6828套,比2017年月度平均成交量上涨了55.36%。2019年初受春节假期影响成交量有所回落,但3月之后,成交量开启新一轮暴涨模式,5月份成交量高达11971套,但这一情况在持续了一个季度后,成交量开始大幅下滑,至12月成交量跌至5002套,较2018年同期同比下跌26.54%。进入2020年,受疫情影响,2月份成交量环比大幅下跌78.71%,同比下跌76.59%。3月份以来成交量有所恢复,但不及往年,1-5月成交总量较去年同期同比下跌57.89%。

图:苏州市二手房成交量价及同环比变化情况

数据来源:地方住建委;诸葛找房整理

从成交价格来看,相对于成交量明显的下滑趋势,2018年下半年以来苏州市二手住宅成交均价呈现保持持续增长态势。数据显示,2019年苏州二手住宅成交价格全年累计上涨13.55%。进入2020年,全市成交价格依旧延续上涨趋势,2月、3月份受疫情影响成交价格有所微跌,环比跌幅分别为0.91%和0.68%,4月开始逐步回涨。1-5月二手住宅成交均价为27178元/平方米,较去年同期同比上涨13.14%。

三、经纪机构:经纪行业登记从业机构与人员规模庞大

根据苏州市房地产经纪与信用管理平台信息显示,当前苏州全市登记在案的经纪公司超过5000家,执业经纪人超过20000人。根据诸葛找房监测数据,截至2020年6月4日,苏州市挂牌房源量排名TOP4的经纪公司包括链家地产、我爱我家、21世纪不动产以及Q房网,其中链家采取3%的佣金费率,买方1%,卖方2%;我爱我家同样为3%的佣金费率,买卖方各半;21世纪佣金费率为2%,买卖方各半;Q房网佣金费率最低,仅1%,由买方承担。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

租赁市场:疫情后工厂延后复工,租金稳中趋降,未来租金面临上升压力

一、国内租赁市场全面推进,供应大格局初现端倪

2019年,中央从不同角度为住房租赁市场制定多项政策, 鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。住房租赁市场发展作为住房制度改革完善的重要内容,在2019年将稳步推进。

图:2019年租赁市场中央政策分类

资料来源:诸葛找房整理

在国内“以买为主”的住房观念下,各地的房屋“以售为主”,多地租赁房源供给单一、供需失衡,因此2019年多渠道增加租赁住房供应成为主旋律,年初提出集体建设用地建设租赁住房,同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,年内多次强调支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市建设租赁住房。各地积极大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。海南、广东、北京、上海等多地均提出加大租赁房源供应。

2019年,租赁住房主体更加多元化,从以单一市场化为主租赁住房到集体性建设用地住房开工,自持土地的租赁住房入市,人才公寓配租,租赁住房大格局稳步构建。

128彩票图:租赁住房多元化供应格局

资料来源:诸葛找房整理

二、受第二产业复工延缓影响,租金稳中趋降

根据数据显示,2020年1-5月,苏州市整租租金为38。55元/㎡/月,累计同比下降0。1%。年内来看,3月起,受到第二产业复工延缓影响,务工人口流入减少,租金稳中趋降,至5月,租金为38。23元/㎡/月,环比下降0。8%,同比微升0。2%。

三、苏州人口流入结束高增长期,未来租金“稳”是大势所趋

苏州新增常住人口在2007-2010年迎来高增长期,2010年后,苏州的新增常住人口骤降,自2016年起,随着苏州城市的发展,新增常住人口增加维持在3万人左右。在新增人口结束高增长下,苏州的租金上升空间不大,“稳”是大势所趋。

图:2007年至今苏州新增常住人口走势

市场预测:二季度市场向好,二手房持续调整或预示房地产市场转向

疫情下,苏州的市场显得并不悲观,新房市场恢复较快,二手房市场维持下行中,苏州作为热点二线城市,也作为长三角的重点城市,国家高新技术产业基地。疫情只是延缓购房需求的释放,并未对购房需求形成抑制,随着疫情的褪去,未来市场将会逐步回升,不排除市场集中成交的现象。预计二季度市场供求环比还会有较大提升。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知,未来高品质的房屋成交占比或将上升,成交价格或将结构性上行。二手房方面,积压需求也会逐步释放,由于严格的限售政策,短期二手房成交难以恢复到2018年的高位水平。

从土地市场来看,苏州的新房市场仍较为活跃,拿地政策宽松下,房企积极拿地补仓,短期土地仍维持在较热的水平。

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