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香港传真 | 施政报告:过渡性房屋、放宽首置贷款与收地

2019-10-17 08:34  
香港传真 | 施政报告:过渡性房屋、放宽首置贷款与收地
 

  一座城市里的地产漫游与画像。

  在这份新出炉的《施政报告》中,林郑月娥依然提出了超过220项新措施,最为大幅着墨的是房屋与土地政策。

  观点地产网10月16日上午,香港行政长官林郑月娥首次以视频形式发布其任内的第三份《施政报告》。一如既往,报告封面仍然是她最喜爱的天蓝色,寄予了“香港雨过天晴,重新出发”的愿望。

  尽管筹备不足,但在这份新出炉的《施政报告》中,林郑月娥依然提出了超过220项新措施,最为大幅着墨的是房屋与土地政策。她指出:“房屋是香港社会目前面对最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源,我对此从不掉以轻心。”

  从2017年上任提出重建置业阶梯,到去年的“明日大屿”等计划,林郑月娥不断设法缓解香港房屋及土地供应短缺问题。“我们要让每一个香港人和他的家人,不再需要为住屋问题费煞思量,都将可以在香港这个我们共同拥有的城市里面,建立一个属于自己的家。”

  据林郑介绍,目前可供公屋住户低价购买的“绿置居”已经恒常化,去年已出售约2500个单位;“白居二”亦已恒常化,并逐步增加配额;与此同时,通过立法向空置的一手私人住宅征收“额外差饷”,鼓励发展商加快推出落成的单位,增大私楼市场供应。

  更为重要的是,去年底,香港已将《长远房屋策略》下未来十年(即2019-2029年度)的公私营房屋新供应比例由60:40调整至70:30,在中长期内加大公营房屋的供应。不过林郑也多次强调,房屋供应能否如期实现,仍然要取决于土地拓展情况。

  1万个过渡性房屋

  香港地少,私人楼价高企,公屋成为基层及低收入家庭的安全网,但长达5.4年的平均轮候时间仍让大部分人士可望不可即。加快兴建公营房屋、善用现有房屋资源,或推出更

  多过渡性房屋,成为林郑月娥解决香港短期住房问题的重要手段。

  最新的《施政报告》指出,香港将在短期空置的政府土地和公共设施,以及私人发展商借出的土地上,大幅增加过渡性房屋项目,在未来三年合共提供1万个单位,政府预留的建设费用为50亿港元,此前这一数字是20亿港元。

  观点地产新媒体现场了解到,去年林郑月娥也曾提出,为了“解住房供应燃眉之急”,同意将整幢工厦进行改装,用作过渡性房屋。在新的《施政报告》中,她提到已邀请了研究重建房委会旗下的工厂大厦为公营房屋,特别是增加出租公屋的供应。

  除此以外,在上任后发布的首份《施政报告》中,林郑月娥曾表示要重建置业阶梯,提出“租者置其屋”(居屋)计划,推出“港人首置上车盘”(首置),大量增加为公屋人士特设的“绿置居”,亦提议“白居二”计划恒常化。

  观点地产新媒体了解到,去年年中,香港修改“租者置其屋”的定价政策,使居屋单位售价定于市民可负担的水平,不再与市价挂钩。新定价政策公布后,共约7400个资助出售房屋单位,包括约4500个居屋、约2500个绿置居和 450 个首置单位已按新定价政策售出。

  据林郑介绍,现时在39个“租者置其屋计划”(租置计划)屋邨中,约有42000个未售出单位,现时平均定价约为评估市值的二折,已建议房委会加快出售这些单位。

  在去年已经出售2500个“绿置居”单位后,香港将继续于2019年出售合共约8 600个居屋和“绿置居”单位,预售更多正在兴建的居屋和“绿置居”单位,预计2020年可高达约1。2万个,同时在今年亦会继续推出3000个“白居二”配额,并已建议房委会在2020年进一步增加配额。

  在首置方面,在年初将马头围道重建项目改为“首置”先导项目,并成功推出后,林郑计划,第二个“首置”先导项目,将透过于2020 年第一季出售安达臣道一幅私人住宅用地落实,用卖地条款规定发展商除兴建私人住宅单位外,须兴建约1 000个“首置“单位。

  在大量增加房屋供应外,新的《施政报告》中还通过放宽按揭贷款,以帮助首次置业人士早日成功置业。

  《施政报告》显示,首次置业人士(即申请时并未持有任何香港住宅物业)可申请最高九成按揭贷款的楼价上限将由现时400万港元元提升至800万港元,而可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万港元提升至1000万港元;后者可以包括自用楼换楼按揭。

  这一同样引来热议,在当天下午三点的记者会就有疑问传出:楼市可能有机会下行,如果用更高的按揭成数买更贵的楼,会否吸引了更多人入市,却出现更多负资产?

128彩票  林郑月娥回应称,这一措施主要是协助有即时置业自用需要的人士,九成按揭是适用于已落成的住宅物业,不认同计划会令市民陷入财政危机。

  事实上,在记者会举行前,香港金管局就已发出声明,同意认可修订按揭保险计划,并已向参与机构发出通告。

  不过其表示,亦留意到楼市近期成交量减少,但楼价调整幅度轻微。金管局认为现时尚未有充分资料确认楼市已进入下行周期,现阶段不适宜放宽宏观审慎监管措施。

  收回私人土地

  尽管林郑月娥表露了缓解房屋短缺问题的决心,但她仍强调:“要满足市民对住房的殷切需求,就要持之以恒地增加可建屋的土地。”

  众所周知,香港可用于建设的土地极为稀缺,此前土地供应专责小组主席黄远辉曾表示,香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。去年,林郑月娥曾提出包括“明日大屿愿景”、发展新界棕地、土地共享先导计划在内的增加土地措施。

  其中以填海造地为主要手段的“明日大屿”曾遭到大量质疑,最新一份《施政报告》虽然没有再大幅描述这一计划,但林郑仍表示,“明日大屿”是一个中长期增辟土地的重要措施。

  林郑还指出,香港将重新规划屯门西的沿海发展,包括争取拨款为龙鼓滩涉及220公顷的近岸填海,以及屯门西沿海涉及约220公顷的地区进行合并研究,当中会考虑能否将包括内河码头的沿海地区作住宅发展。

  填海之外,收回私人土地用作公营发展也是未来香港供地计划的重要一环。林郑表示,现时土地供应施政方针是由政府主导用地和基建的规划,并为确立的公共用途收回所需的私人土地。具体而言,政府将收回三类私人土地作百分百公营房屋(包括公屋、绿置居、居屋)及“首置”和相关设施发展。

  其中包括未纳入新发展区或其他发展项目,大部分属私人拥有的新界棕地,估计约450公顷;各区法定分区计划大纲图上已规划作高密度房屋发展,但因为各种原因仍未有发展计划,而评估后认为适合作公营房屋发展的私人土地;以及位于市区并适合作高密度房屋发展的茶果岭村、牛池湾村和竹园联合村寮屋区的私人土地,合共土地面积七公顷。

  除了上述的新增收地项目外,林郑介绍,通过引用《收回土地条例》,目前已知会收回的私人土地约700公顷,预计其中400多公顷会在未来五年收回,远多于过去五年收回的20公顷。

  除了收回土地外,公私合营方式发展私人地皮的“土地共享先导计划”也公布了拟议框架,预计于2020年年初起接受申请。

  观点地产新媒体了解到,“土地共享先导计划”是一项既能增加公营土地,又能加快私人土地转换的措施。

  具体而言,土地拥有人可就部分尚未规划和研究但已整合业权的私人土地进行申请,申请所涉及的新增楼面面积,将由政府与申请者“共享”,当中至少7成须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋。

  在这一计划中,土地拥有人为此要交出部分土地予政府发展该等房屋,而余下土地可保留作私营房屋发展。土地拥有人会负责兴建整个房屋发展项目所需的基建和其他社区设施,相关建造费用会从地价中扣减。

  林郑月娥称,土地拥有人要为私营房屋发展和商业配套缴付十足地价。先导计划为期三年,可批核私人土地以150公顷为上限。

  在最后,林郑还对此前“个别地产发展商宣布无偿提供土地或借出土地作房屋和其他公益用途”表示欢迎,并呼吁所有地产发展商为解决港人的住屋问题主动作出一点反馈。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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