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资色·大咖说丨孙宏斌:调控已经把政府的期望值也调下来了

2019-11-07 07:41  
 
资色·大咖说丨孙宏斌:调控已经把政府的期望值也调下来了
  11月5日,融创中国董事长孙宏斌在民生银行(600016,股吧)的不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。在演讲中,孙宏斌主要说了三点,包括房地产调控、房企如何提高综合竞争力和房地产行业的负债总量问题。他认为,这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

  调控已经把政府的期望值也调下来了

    孙宏斌指出,改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。

    未来房地产整体规模,原来我们说60%多,刚才盛司长说53点几的城市化率,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,你不换也能活着,但是都想换。你任何10个朋友里面,肯定有一半的人想换房子,这个行业我估计还会保持很多年,今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

128彩票    另外一点,这个行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变,而不是二手房存量、增量,而是说原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

    今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利有弊的。因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干,最起码风险性小。而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了,限负债总额是把杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

    提高企业综合竞争力的三个建议

  对于企业如何提高综合竞争力,孙宏斌提出了三个建议。

128彩票  首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦,因为挣点钱很难,亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,就是能不能活着。

  第二就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。然后是看产品和服务,这些都很难。然后持续的降低负债率,我们有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。第三就是坚定的布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化我们也在做。这个是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

    支持并购,支持头部企业

  对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。

  他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,“为什么?因为现在我们有11万亿的开发贷存量,我们有2。4万亿的债量,境外债大概有1万多亿人民币,境内债大概1。4万亿。所以境内、境外债加起来是2。4万亿,信托还有2万亿,还有其他资金,开发商手上的钱是超过15万亿的。你销售15万亿,有15万亿的债肯定够了,你把总量限住了以后,按揭现在的存量,到6·30的存量是29万亿,二手房有9万亿,一手房19万亿,2017年的时候整个按揭增了2。8万亿,2018年增了大概3。9万亿,到了今年上半年增了2。2万亿,到了9月底又增了3。3万亿,相当于整个按揭总的增量4万亿,整个按揭如果没有增量的话,这个行业会很麻烦。就是你可以限别的,但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。”

  第二个建议,要支持并购,因为并购是解决风险最最快的方法,有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段,所以要支持并购。不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。第三个建议,还要支持头部企业,为什么?不是因为我是头部企业,因为这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处,头部企业我说的是前100名,所以这也是一个建议。
 
 
 
 
 
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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