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15600元/㎡起拍!锦江区131亩宅地它值吗?

2020-03-25 17:20  

 

  一季度的成都土地市场好不热闹!从年初合信18400元/㎡拿下的外金沙地块,到农历新年后华兴13700元/㎡竞得的双流宗地,从11000元/㎡的龙泉驿大面地块,到大发11800元/㎡夺得的新都地块,市场爆点不断。

  而第二季度,这场大戏还会持续——除天府新区持续供地外,主城区住宅类地块也加入战局。仅4月上旬,就有来自武侯区、锦江区和金牛区的三宗地待拍,尤其是将于4月2日出让的武侯区宗地和锦江区宗地。

  宗地亮点

  锦江区地块起始楼面地价15600元/㎡,是截至目前大成都的历史最高起拍价,同时该地块用地面积130。89亩,是近年来主城区少有的大规模住宅用地;

  这是2020年成都主城区第一次供应住宅类用地,也是农历新年后主城区的“首拍”;

  两宗地所处的位置都是“热点中的热点”——东大路南和武侯新城,位置优越。

128彩票  这两宗地的出让公告一出,就在锐理数据的各大群里引起了广泛的讨论,尤其是锦江区地块,感叹者有之,猜价者有之,看热闹者更甚。

  △拍地公告发出后,锐理群友很是激动……

  日前,锐理君对这两宗地及周边市场进行了实地探访,同时也对两宗地的成交价格做了初步的静态测算,今天我们就首先来盘一盘130.89亩的锦江区宗地。(

  武侯区19.41亩地块我们下篇稿子见

  !)

  宗地实探:主城熟地 买的就是现在

  宗地信息

  宗地位置:锦江区三圣乡花果村一组,沙河堡南3A、3B地块

  净用地面积:130.8936亩

  土地用途分类:纯住宅

  计算容积率:2。7097

  可开发体量:23。645441万㎡

  起始楼面地价:15600元/㎡

  竞买方式:最高限价+续竟配建并无偿移交租赁住房

  特殊要求:配建并无偿移交皇经楼片区配套中学

  锦江区宗地位于东大路—上沙河铺街一线和静和路之间,东侧与华宇广场相接,西侧为还未改造的规划道路(马家沟路),从大方位来看,属于川师版块和塔子山版块的交汇区域,向西北越过沙河就是攀成钢版块。

  该宗地净用地面积近131亩,目前已经打围,内部仅有部分杂树杂草,后期处理的难度不大,整体品相较好。

  △地块内部及周边道路

  该宗地的竞买要求中,有以下几点需要注意:

  1. 若达到最高限价后,需竟配建租赁住房,单套建面60-120㎡,需和其他商品住宅同时设计、建设、竣工;

  2. 竞得人须代建出让宗地外1宗位于锦江区琉璃乡皇经楼村五组、用地面积38.88亩的国有建设用地(未纳入土地出让范围),建设项目为皇经楼片区的配套中学,且配套中学要优先于出让宗地建设项目建设,在经营性项目预售前先行竣工验收并无偿移交成都市锦江区教育局;

  △皇经楼片区配建中学位置示意图

  3. 本宗地位于相关安全限制距离内,不得涉外招拍挂。

  即便是放在主城区来看,这宗地也是一宗难得的“熟地”。

  交通方面无须赘述,东大路、静康路、静和路等城市级/片区级主要道路组成了一片纵横交错的交通路网,向西5公里直达春熙路太古里及市中心,向东2公里可达成都东客站,可经航天立交上三环或出城,宗地西侧规划道路会由锦江区政府负责建成。另外轨道交通亦可速达:步行至地块北侧的地铁2号线塔子山站,约400米;步行至东侧的地铁7号线大观站或狮子山站,距离也在2公里之内。

  △待出让地块周边配套情况

  宗地周边的商业配套也可圈可点,一是东侧的华宇广场,自带约15万方的商业体量,已正式投入运营,业态丰富,人气也比较足,另外宗地北侧的COSMO天廊已有盒马鲜生等入驻,宗地南侧的万科金润华府也有少量底商,满足生活所需不是问题。

  △地块东侧及北侧的商业

  另外,宗地西侧靠近望江宾馆和沙河,步行1公里,就可到北侧的塔子山公园,宗地东北角与沙河堡小学、四川友谊医院隔街相望,东南侧即锦江妇幼保健院……可以说,除了西侧老旧待改造的五福苑之外,宗地周边的城市界面非常“完美”。

  △锦江妇幼保健院及四川友谊医院

  市场扫描:历史最高起拍楼面地价

  地是好地,价格也很“美丽”。锦江区宗地起拍楼面地价15600元/㎡,这是截至目前大成都的历史最高起拍楼面价。再加上近131亩的规模,该宗地的起拍总价已经达到了36.89亿元,是成都2016年以来已拍卖住宅类用地中,唯一一宗起拍楼面地价和起拍总价双双位列前五的地块,对拿地企业来说,是较高的门槛,考验实力,更多的房企大概只能“望地兴叹”了。

  聚焦到地块周边来看,2公里范围内,基本上每年都有土地资源出货,2016年以来成交的8宗地中,除去商业和商兼住地块外,其余4宗地楼面地价均破万。最近的一次成交是2019年12月31日,合信以12600元/㎡的楼面地价获取了位于成华区双桂路的宅地一宗。

  同一范围内的住宅表现就更加精彩了。地块周边以攀成钢和塔子山两大版块为首的居住区,都以“高端”著称,二手房单价基本2.5万元/㎡往上,但新房价格则有较大的剪刀差。

  △此次待出让宗地周边二手房均价(图片来源:链家)

  以2019年有集中备案记录的几大“爆款”项目为参照,仁恒滨河湾、COSMO天廊、上海东韵等备案均价在2万元/㎡左右,最高的伊泰天骄备案均价约2.7万元/㎡,单位面积的剪刀差最高达到了1.6万元/㎡,当然一个很重要的原因是,这些项目拿地都很早,借时间差打出了价格差。

  △宗地周边2公里范围内,2019年成交住宅备案均价

  成交价格测算

  总之!这宗地虽然价格“感人”,但的确是一宗公认的好地,其最终价格牵动人心。基于此,抛开最高限价不谈,锐理君结合地块相关指标、周边项目定位定价等,对该宗地的成交价格进行了理想化测算——

  结合周边物业形态以及产品定位,如果设定该地块全部打造为30层高的大平层住宅,那么,当出价到19492元/㎡时,销售利润率可以达到非常理想的20%;如若出价到23582元/㎡,利润率降至10%;若出价继续升高,利润率持续走低,获取地块难度较大。

  当然,这一版方案仅为静态测算,而由于该地块设有最高限价,且熔断后将竞配建租赁住房,实际成本会有变化,此次预测结果仅供参考。

  不知道哪位大佬会拿下这宗地?另外,我们下一期将继续分析武侯区19。41亩地块,不见不散!

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(责任编辑:季丽亚 HN003)
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