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楼市“小阳春”姗姗来迟:深圳楼市企稳,广州回暖

2020-05-09 18:25  

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  导读:在多数业内人士看来,今年的楼市“小阳春”在4月下旬才真正开启,这比此前3月中旬的起始时间,推迟了约一个半月。

128彩票  福建某房企人士称:由于融资环境没有明显改善,未来两个月将是房企补充现金流的关键时期。企业不仅会继续加大推盘,销售端的优惠措施也不会很快取消。

  来   源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  记   者丨张敏、张晓玲、申楚源、曹安浔、唐韶葵

  编   辑丨徐旭、刘巷

  图片来源 / 图虫创意

  受新冠肺炎疫情影响,2020年的楼市“春天”,正姗姗来迟。

  刚刚过去的五一假期,热点一二线楼市出现强力复苏势头。

  随着疫情期间压抑的需求逐渐释放,除武汉等少数城市外,多数热点城市的商品房交易规模都高于往年同期。其中,受西城区教改新政影响,北京二手房交易出现量价齐升的局面。

128彩票  这种趋势在过去两个月间就已初现端倪。随着新冠肺炎疫情逐渐得到控制,大部分城市从3月中下旬就已启动复工复产工作,土地交易、工地施工、售楼处开放等环节,也多始于此时。

  到4月,房地产业的日常生产经营活动已基本恢复。

  供应恢复,加上需求释放,常见于3月至5月的楼市“小阳春”,到今年4月下旬才真正开启。这种热点的后延,很有可能使今年的市场格局不同于以往。

  楼市“小阳春”姗姗来迟

  在多数业内人士看来,今年的楼市“小阳春”在4月下旬才真正开启,这比此前3月中旬(全国两会结束后)的起始时间,推迟了约一个半月。

  “小阳春”变成“晚春”后,成色会不会受到影响?

128彩票  上海易居研究院指出,“红5月”市场行情值得期许。相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素,预计2020年货币政策整体稳健偏积极,房地产信贷政策整体中性偏积极,能激活观望需求和提升购房能力。短期内,房地产市场仍将延续难得的销售窗口期,成交规模有望稳中有升。

  对于土地市场,该机构认为,尽管房企仍将保持谨慎乐观态度,但企业投资力度仍有回暖空间。市场复苏较快的一二线核心城市,仍将是投资的重点。

128彩票  房企也对“晚春”颇为期待。

  福建某房企人士称:

  由于融资环境没有明显改善,未来两个月将是房企补充现金流的关键时期。

  企业不仅会继续加大推盘,销售端的优惠措施也不会很快取消。

  以北京市场为例,该人士表示,经过4月份的试探性开盘后,公司对5月北京市场的预期较为乐观,也计划在5月推出一批房源,从而回笼资金。但由于项目所在区域有其他竞品,因此把推盘时间定在了5月1日,尽量“不落人后”。

  据了解,因疫情影响,不少房企已将上下半年的销售比例安排,从4:6调整为3:7。但由于近期市场恢复较快,一些企业希望在上半年尽可能多地出货。

  中原地产首席分析师张大伟认为:

  在“房住不炒”的政策环境下,未来市场将会缓慢回升,成交量有望快速恢复到去年同期的水平,但价格也有局部小幅度上行的可能性。

  中国指数研究院的统计显示,在市场升温的背景下,2020年4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15233元/平方米,环比上涨0。25%。从涨跌城市个数看,67个城市环比上涨,32个城市环比下跌,1个城市与上月持平。

  上海触发长三角楼市“回暖”

  图片来源 / 图虫创意

  进入五月,上海楼市成交量明显回暖。

  “我看朋友圈,有不少朋友在五一假期下定了联排别墅、洋房。”一名房地产中介人士对21世纪经济报道表示。

  来自上海中原地产的数据显示,5月1日到5月8日,上海全市成交量25.3万平方米,同比增加145.6%。

128彩票  此外,中外环的房子与内环内的房子价格上涨幅度最大,均价分别为:

  中外环7.7万元/平方米,同比上涨16.7%;

  内环内均价12万元/平方米,同比上涨7.6%。

128彩票  与此同时,上海内中环这段时间成交面积达到62552平方米,同比大涨近6倍,首次购房刚需较为集中郊区地段,成交面积同比涨幅近30%。

  豪宅成交上涨明显,业内人士认为,由于供应上来了,豪宅产品近期销售向好。

  部分今年有买房计划的消费者,五一假期催化了这一人群的需求。“要么等了好久的项目开盘,要么怕房价上涨,他们的消费心态回来了。”

  同策研究院首席分析师张宏伟指出:

  上海成交量回暖反映了整体市场的结构性因素比较明显,豪宅表现突出,刚需去化还没有恢复;第二个因素在于,境外航班的中转城市楼市去化压力仍然较大;相对活跃的区域比如长三角、珠三角恢复还不错。

  不过位于新静安的凯德、铭德、万科融信等高端项目,在五一期间认筹没有出现排队等场景。上海楼市虽整体呈回暖趋势,但这是交易结构变化还是消费需求释放所导致的阶段性结果呢?

  五一假期成交量同比增加207.8%

  五一假期各地楼市成交、网签备案出现明显波动,“一房难求”的画风再度出现于售楼处。

  目前,上海在成交格局上呈现高端项目成交活跃,以高端项目为主的浦东新区、徐汇区成交量排名靠前。五一前上海出现多个排队认筹豪宅项目的场景。

  据上海中原地产数据显示,五一期间(5.1-5.5)新建商品住宅成交15.7万平方米,比去年假期增加207.8%。

  供应量走高,是业内人士认为成交量随之增加的主要原因。

  比如上海徐汇区某项目供应面积为3.2万平方米(290套),比去年五一同期多了18.5%。今年以来,高端项目入市积极,颇有集中抢收的意味。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示:

  今年一季度房地产销售基本停滞,五一自然出现有补量的需求。尤其是4月最后一周多个项目集中开盘为假日楼市准备充分的货源。

  今年五一有5天假,促进消费者假期进行看房、选房。另一方面,基于疫情因素,长途旅游的人也少了,大多在上海或者上海周边短途游,还是能留出一定时间关心楼市。

  有业内人士提醒道,2015~2016年一线城市出现楼市过热,房企高价王频现,形成涨价预期和市场恐慌,大量外部资金涌入,进一步推动地价上升,消费者涨价预期越来越强烈,逐渐从一线城市开始向周边扩散。最终引发新一轮调控。

  对此,卢文曦认为,当前的金融环境已经不一样,消费者购房的时候要认房认贷,金融层面在消费端的监管还是趋紧状态。

  相比之下,二线城市政策有弹性,不少房企也在回补二线土地。张宏伟也认为,短期内轮动表现不会再出现强烈反转,调控基调也不允许大反弹。

  市场结构性回暖还是消费需求积累下的全面复苏?

128彩票  中原地产首席分析师张大伟的结论是全面复苏。疫情下的房地产市场在快速恢复,5月出现“小阳春”的概率大涨。

  他认为,4月房地产平均恢复水平已经超过了去年同期的80%,部分区域已经开始超过之前水平。对于很多城市来说,网签数据因为相对滞后,基本只恢复了疫情前的80%-90%。

  张大伟指出,从房贷数据看,降息的影响逐渐出现,4月20日的降息基本落地,房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。

  整体看,各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。

  但他也认可市场分化一说,整体看,一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海,最近北京的看房量也有明显增加,广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现,最近市场相比前期稍有平稳。

128彩票  二线城市中杭州、南京等率先复苏,最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。三四线城市相对平稳,复苏程度明显弱于一二线城市。

  深圳楼市企稳,广州回暖

  图片来源 / 图虫创意

  近段时间以来,深圳楼市的魔幻让人瞠目,疫情下热度不降反升,“喝茶费”“房抵经营贷”接连爆出。

  相较于广州楼市的不温不火,五一过后,深圳楼市经历大洗牌,此前浓烈的炒作氛围渐渐平息。

  另一边,广深楼市回温的过程中冷热不均,区域分化明显;同时购房者也更为理性,真实成交仍基于合理的价位。

  深圳热度下降,广州渐渐回温

  刚刚过去的五一小长假,深圳楼市并没有迎来大爆发。

  据深圳中原地产数据显示,五一期间深圳新房市场成交套数328套,成交面积2.99万平方米,同比减少46%。

  4.27-5.3期间,佳兆业城市广场(三期)共成交44套,与之相对的是部分项目0看房、0成交。

  五一期间,深圳二手房一共成交房源507套,成交面积4.3万平方米,均同比下降33%以上。

  一位房产中介向记者表示,五一期间自己“看着忙,其实成交的没多少”。

  另据中原地产数据,4月深圳新房住宅成交3319套,环比上升5.3%,成交套数连续两个月回升;成交面积为31.5万平,环比下降2.8%,热度有所下降。

  二手房方面,此前,深圳宝安、南山、光明等区域的二手房挂牌价曾大幅上涨。

  但在4月20日,深圳政府连续出台相关政策严控之后,记者再查询一些小区挂牌价虚高的房源,都已没有相关信息了。

  目前,南山区的二手房高价基本贴着19.9万/平方米,没有单价超20万元的房源,光明大第的在售房源仅一套,单价在6万元/平方米。

  过去的三四月,魔幻深圳楼市先后经历了喝茶费、经营贷等风波,随着政府不断出手,楼市的虚火似乎渐渐缓了下来。

  相比之下,广州楼市就显得平和得多,仍在缓缓回温中。

  据广州中原研究发展部数据,五一期间,广州一手住宅开盘或加推个盘共20个,合计2004套,推盘量同比去年五一减少7个,总推货量较往年减少35%。

  同时,五一期间新增供应的房源,主要集中在东部和南部,其中增城仍旧是主力,以251套网签套数位居第一,而假期内开盘(加推量)最高的南沙网签共72套,排名第二。

  新增货源减弱,但成交逐步回温。广州中原地产研究院数据显示,4月以来,广州网签一手住宅成交量为6566套,环比上涨50%;总成交面积为72.99万㎡,环比上升53%。

  二手房市场方面,广州中原数据显示,4月份二手市场成交量为3594套,环比上涨了36.65%,成交均价上,则环比上月微跌了1.27%。

  浏览广州各楼盘项目不难发现,不少楼盘仍处于打折、“一口价”促销的模式里,成交数据“量升价跌”,此前疫情带来的影响还在慢慢恢复。

  冷热不均仍将继续

  在深圳,一系列政策组合拳已经在酝酿。4月28日,深圳市住建局局长张学凡表示,对于房价上涨,深圳准备了很多手段。

  “比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,也可以考虑房地产税的问题。”

  在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,深圳楼市冷热不均从去年到现在一直存在。

  深圳局部热点地区,如前后海、宝中地区,都有炒作动机,叠加对通胀的担心、外来资金进入、经营贷的刺激,导致深圳楼市出现局部火热,但局部的小热,替代不了大部分盘的平淡业绩。

  宋丁表示,“深圳的房价下半年将保持胶着状态,不会出现忽然暴涨,也不会下行。楼市冷热不均的现象仍将持续。”

  而深圳魔幻上涨的二手房市场也将降温。

  宋丁表示:“没有约束的挂牌价扰乱市场,政策对虚高的二手挂牌价打压,连带成交价会受到压抑,甚至回调。”

  另一边,不同于深圳楼市的火爆炒作,广州楼市仍在逐步平稳回温中。

128彩票  广州中原研究发展部表示,今年疫情下,不少开发商采取“推货+以价换量”模式,以弥补一季度损失。同时,采取“以价换量”销售策略的楼盘均取得较好的成效,销售去化均处板块高位。

  由此可见,在目前的后疫情时代,广州市场依旧具备较强的购买力,客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。

  同时,广州楼市的优惠措施或将持续。广州中原地产项目部总经理黄韬认为,为弥补此前疫情带来的影响,开发商或会在未来三个月内,继续采取一定的优惠政策以促进销售,在销售额平稳后,广州新房的价格才会趋于稳定。

128彩票  此外,房住不炒的主基调不会改变。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,投资炒房的想法必须谨慎。

  他表示,疫情之下,尽管经济受到很大冲击,但国家没有采取过去的刺激手段,松绑楼市或大规模放水,而是在供给端发力,挖掘有效需求,所以,指望新一轮刺激,投资炒房的想法还是要谨慎一点。

  从总体看,房住不炒和软调控的环境下,购房者纷纷转为观望,开发商推盘也将保持谨慎,但供不应求的基本面不会改变,房地产的需求只会延后入市,不会消失。

  而深圳依然将带领全国市场复苏的进程,广州在一线城市中增长较乏力。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳,广州在北上广深中复苏较弱。深圳因为区域调控政策预期出现,最近市场相比前期稍有平稳。

  房住不炒基调之下,下半年广深楼市将在可控、理性范围内波动。

  房企融资回潮、土地投资回暖

  图片来源 / 图虫创意

  可以肯定的是,五一楼市回暖,市场确实给出了复苏信号,主要表现于房企拿地积极,大房企融资回潮。

  近段时间大房企融资也比较顺畅。房企信用债融资成本持续下降,同时,ABS成房企融资热门。但受海外资本市场大幅波动影响,中资美元债遭到抛售,内地房企发行美元债的热情骤然减弱,4月无房企发行海外债。

  五一假期前,南京、绍兴、佛山、扬州等地同一天进行土拍,多宗地块经过超百轮竞价才成交,溢价率最高近90%。个别区域的土地市场热度有所上升。

  4月30日,南京5幅地块出让,吸引20多家房企参与竞拍,网上竞价持续两天。其中有两幅宅地竞价次数超百轮,万科、融创分别以43.5亿元、40.1亿元各取一幅,溢价率35%、36%,两幅地块单价均破4万元/平方米。

  高溢价地块频繁出现在4月已有端倪,比如4月22日厦门岛内诞生了总价、单价双料“地王”。

  综合多家第三方机构的数据显示,4月土地市场量价齐升,300城土地成交均价创2018年以来新高;40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%,同比涨幅超过20%。

  土地市场率先回暖,成为助推消费者买单的动力。在众多业内人士看来,房企一季度积压的土地投资需求同样在释放当中,其中二线城市复苏更加明显,开发商此时选择二线城市,消费者同样也选择在一二线城市投资买房。

128彩票  从近期土地市场热度也可见,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次提高。

  高溢价地块频出、豪宅成交量上涨,对后续市场承接力是否构成压力?综合前述业内人士的看法,土地市场过热的情况基本不会出现,毕竟疫情的负面影响还没有完全消除。

  本期编辑 刘巷 实习生思纯

本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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