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石景山,两大纯商品房开盘在即,无围墙开放式街区,你怎么看?

2020-05-11 08:57  

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  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  在北京的城六区中,石景山的存在感一直比较低。大家对石景山的影响,较长时间内依然是与首钢有关,不过首钢启动搬迁之后,新首钢规划出炉,作为老城区的石景山正在焕发新的活力。

  在石景山2017-2035规划中,石景山将目标锁定为国家级产业转型发展示范区、绿色低碳首都西部综合服务区、山水文化融合的生态宜居示范区。

  首钢的搬迁,为石景山的转型提供了空间。

128彩票  而我们今天重点关注的是古城南街以东,长安街以南,西五环以西的板块,则是石景山重点发力的新首钢商务居住区。

  这一版块吸引了众多龙头房企,如中海,电建、华润、融创等。

  整个板块有限竞房项目,共有产权房项目,还有纯商品房项目。

  而我们今天重点关注的则是即将开盘的两个纯商品房项目,中海长安云尚与华润长安九里。

  中海长安云尚——得房率优秀

  长安云尚北侧1200米是1号线古城站,南侧300米是在建的11号线古城南街站,目前公共交通出行依赖北侧的1号线古城站。如果是驾车,主要是莲石路,长安街。

128彩票  中海可称得上是石景山一哥,累计开发的项目已达10个。长安云尚与长安云锦隔街相望,但前者是纯商品房,后者是限竞房项目。

  据了解,即将开盘的是长安云尚一期,格局如下:

128彩票  主要是50平米一居室A户型,64平米两居室B户型,三居室分为三种,分别是78平米C户型、88平米D户型和115平米E户型。

  受地块容积率和限高要求(周边有高压线),长安云尚选择了与长安云锦相同的布局,东西朝向是一居和两居,和78平米的三居,而88平米和115平米的三居则是南北朝向,其中115平米所在的4号楼位置最好,独占社区南北两大景观。

  长安云尚的户型设计并无特别之处,但值得关注的是得房率和赠送面积。

  以88平米D1户型为例,实际可用面积能达到78平米。客厅4。15米的面宽,在这个级别里的确相当少见。项目是精装修交付,客厅和北侧卧室的赠送面积经过一体化改造,空间相当大。

  而一居室虽然户型差点,但得房率据说能达到99%。

  目前了解到的是均价估计在6.8万-6.9万之间,其中D1户型88平米的,总价在620万-630万之间,首付4成左右,目前房贷利率应该是5.2%。

  如果是换房,首付需要8成的,也只需选房后交4成首付,剩余4成明年2月份交齐就OK了,算是留足了置换时间了。

  华润长安九里——高端产品,开放式街区能接受吗?

  华润长安九里的地理位置要比中海长安云尚要更好一些,北行300米就是一号线古城站。

  即将开盘的是4#、5#、6#三栋楼,均价跟长安云尚保持一致,也在6。9万左右。其中最小的88平米户型这次只有5#楼,一共52套。

  长安九里这个项目另一个非常重要的特点是,开放式街区,没有围墙。

  如果你关注这个项目,对这一点应该要评估一下。九里是华润的高端产品系,但既为高端产品,对私密性要求应该更高吧。

  即将开盘的四个户型中,从楼层布局来看,120/125/138平米的均有东边户和西边户,可重点关注一下东边户,从户型设计来看, 125平米客厅是东西向采光,120、138平米是南向采光,均是南北通透,动静分区相对合理,而86平米则是全南向户型。

  同面积相比,长安九里的86平米户型比长安云尚的设计就差太多了。全南向,得房率更低,仅为2居。

  从样板间来看,长安九里的精装修标准是要高于长安云尚的。毕竟是九里系列,华润的高端产品系,而目前给出的预计价格(不到7万)也算是九里系产品最低的了。

  但由于拿地时间较长,已经一年多,项目着急回笼资金,所以价格与长安云尚基本保持一致,这次开盘,华润也赚不到多少。

  据了解,本次开完三栋楼后,后续再次开盘会参考项目北侧的融创地块的拿证价格,融创2020年1月拿的地,也是纯商品房,不限价。但由于融创拿地成本更高,华润此举也算是待价而沽。

  长安云尚和长安九里,这两个项目属于纯商品房,所以定价基本比周边的限竞房要高1万以上,至于品质并没有比限竞房好太多,价格更贵其实更大程度上是因为成本问题。对购房者来说,纯商品房的优势是没有5年限售的限制。

  由于是属于成熟地段,石景山万达商圈、海淀五棵松商圈,以及苹果园商圈,都非常近,吃喝玩乐没有问题。

  从区域潜力来看,新首钢高端周边的规划发展,虽然蓝图描绘得不错,但我个人并不是很看好。而且石景山总体来说,从以往购房人群来看,本区改善需求的居多。投资人群对这一片兴趣并不太大。

  以上,仅供参考。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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