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房子70年产权如何续期,还得看房地产税怎么定

2020-06-02 07:00  

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  文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  在中国,房子是大多数家庭最重要的家庭资产。但在买房时,有一个问题始终困扰着我们——70年的产权到期后该怎么办,房子属于谁,还能继续住吗?

  关于这个问题,近日两会表决通过的《民法典》一锤定音。《民法典》在第359条作出了以下规定:

  住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

  非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  小巴翻译一下就是:住宅70年产权到期后,房子是可以继续住的(非住宅产权到期先按照法律规定),但可能需要交纳续期费用,至于具体如何缴费,要等相应的法律法规出台。

  靴子落了一半,但大家还有很多疑惑:

  1. 既然可以续期,那么能续期多久?是不是会跟国外一样,变成永久产权?

  2. 究竟是免费续期还是收费续期?

  3。 如果收费,会按照什么标准,如果是按照土地出让的标准再缴纳一次土地出让金,岂不是相当于重新买一次房子?

  4. 按照目前中国大多数住宅的使用时间,不到50年就成危房了,这种情况怎么办?

  ……

  关于这些问题,目前还没有答案,小巴拿这些问题去问了大头,他们给出了自己的分析,会在后文呈现。

  其实在2016年,温州曾发生过一次关于“20年住房土地使用权到期”的问题,一对夫妻在卖房过程中发现房子土地证上登载的使用年限已经到期,这件事在当时引发了巨大的争议。

  并且,据初步统计,仅在温州鹿城区内,就有约600套商品房的土地证过期或即将过期。最终,国土部给出的结论是“两不一正常”的过渡解决办法:第一个“不”,是不需要提出续期申请;第二个“不”,是国家法律没有规定之前,不作出任何收费的决定;“正常”指的是,住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续。

  相对来说,温州的这个案例是个特例,毕竟只有20年的使用年限,相比于通常的70年产权,少了整整50年,因此很容易就到期了。再就是,国家还没有做出统一的规定,仅温州一个地方也不会贸然做出收费的决定。

  那么,国外针对这一块又是如何规定的呢?

  比如,在美国产权是永久的,但需要缴房地产税,一般情况下,由当地政府对房屋的价格作出一个估价,然后按照一定的频率和税率缴纳房地产税。每个州以及州内各县市征收房产税的标准不同,税率一般在1%-3%不等,并且不同地区每年征收房产税的频率也不同,如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。

  如果有人停止缴税了,那么政府有权对长期迟缴、不缴纳房地产税的物业进行相应的处置。

  日本的情况也跟美国类似,同样是永久产权,也需要每年缴纳房地产税,只是具体的税率和税种不同。

  相比之下,中国的房地产税说了很多年,但至今没有定论,而今年的《政府工作报告》中,根本就没提及房地产税。

  那么,我们的房子在70年产权到期后,可能按照什么标准收费?跟中国未来的房地产税有关系吗?下面就来看看大头们的分析。

  从《民法典》来看,70年土地使用权到期后,自动续期是肯定的。至于免费还是收费,我认为大概率还是收费的。

  至于收费的金额和方式,我个人认为大概率会采取按年缴费的模式,因为如果让大家一次性缴纳(比如缴纳70年的土地出让金),这个资金量非常有压力,会造成很多社会问题。同时,一次性收足土地出让金也会让地方财政突然饱腹,不利于建立良好的财政体系和收支规划。我个人认为,按年缴费模式更具可行性。

  对于缴费金额,可能会以当时土地出让金的价格为基准,在大多数人能承受的范围内确定一个合理的数额,面积大的多交,面积少的少交,也可能会依据家庭持有房屋的数量,有一个附加值。这些方式都是有可能的。

  有人担心,中国的房子很多都住不到70年,假设到了50年就成了危房,这种情况该怎么办?我认为如果50年变成危房,重建的可能性不大,毕竟从现在的经验看,全体或绝大多数业主一致同意重建的情况很难达成,有人认为需要重建,有人认为不需要,有人认为重建费用高,有人就把房放着不住等拆迁,种种情况导致几百名业主达成一致的可能性很低。同时重建工程由谁承接、由谁委托、公允性谁来监督,都是重建要面临的难题。

  我反倒认为,比起重建,北京市东西城区平房的腾退政策,可能是今后国家对高层危房建筑处理的一种好方式。由国家出面设定合理价格,危房业主自由选择是否由国家回购房产,达到一定比例后(如98%),强制回购剩余业主产权。将全体业主产权回购后,国家再对危房进行处理。

  至于国外的经验,我认为对我国的房地产市场借鉴意义不大,我国和大多数发达国家的土地政策和所有权归属是显著不同的,很多国家土地是私有制,我国土地是国家所有或者全民所有。

  本质上的不同,导致国外经验对我国基本没有借鉴意义,包括大家热议的房产税。房产税作为一种税收工具我是认同的,但对房价的影响可能很小。如果国家最终以按年征收方式续期产权的话,其实土地产权年限这个话题就可以终结了,自动续期,交一年钱续一年,逾期缴纳的话,再按法律法规进行处罚或补缴即可,这种情况似乎就变成了一种附条件的永久产权。

  最后,希望国家能尽快出台建设用地使用权的续期办法,土地问题是大问题,尽早确定有助于社会稳定。

128彩票  先给一个结论:中国房地产行业是一个建设性模糊的推进过程。房地产行业的各种法规边界到今天为止都是很模糊的,但是这种模糊是有建设性的,你不能否认,整个房地产行业、城市化,甚至是经济发展都在往前推进。

  处在这样一个建设性模糊的过程中,70 年产权到期后怎么办?《民法典·物权编》对住宅和非住宅的规定,你可以说它规定得很清楚,也可以说它规定得很模糊。

128彩票  很模糊,但至少有建设性——住宅到期以后,会为你解决的。

  怎么解决,用哪些法规解决,其中最重要的就是房地产税的立法。“70年产权到期后怎么办”的问题,在房地产税立法完成之前,永远得不到具体答案。不管《民法典·物权编》写成什么样,现在给的仍然是建设性模糊的答案,必须等房地产税立法完成以后,才有清晰的答案。

128彩票  我们试着翻译一下《民法典·物权编》的潜在意思:只要你的房子有合法产权证,无论是住宅还是非住宅,你手上的房子其实就是永久产权。但现在不能这么告诉你。

  为什么说中国的房子是永久产权,不是只有 70 年吗?等房地产税立法完成、开始开征,只要你一直交税,这房子永远是你的,房子下面的土地使用权也永远都是你的——土地的所有权永远是国家的,但使用权可以永远是你的。

  这跟国外相反,在国外,先告诉你这块地永远是你的,所以你得每年交税;在中国,只要一直交房地产税,你的第 18 代孙都可以拥有这块土地。

  现在不能这么告诉你,是因为很多制度没有完全理顺、还在打架,只能用建设性模糊的表述暗示你,中国的房子其实就是永久产权。所以,不要那么介意外国买房所谓的永久产权,其实最终殊途同归。

  这次《民法典》未明确如何续期,整体看,正常是50—70年的年限土地,未来缴纳一定的费用续期是趋势,所以这种缴纳是按照税费形式还是续期形式会影响未来房地产市场的走势。

  目前的70年产权,只是临时政策,从房地产发展角度看,国外大部分经济体的私有产权都是无限年限,但有房产税或者物业税等弥补政府的土地出让金收入。

  但从中国看,现在的市场基础已经不具备大幅度税种改革的基础。目前中国房地产已经进入了一个新常态,经济依赖房地产较强,这种情况下,即使一二线城市调控楼市,但三四线城市去库存频繁出现,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在3年内出台。

  推出房地产税的必要前提是不动产登记,从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,因此在不动产登记尚未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小。

  市民正在办理不动产登记业务

  此外,从目前国内大部分房屋质量来看,能熬到70年的基本没有,所以房地产市场更新换代非常快,中国绝大部分开发商的物业服务都比较差,甚至10年前的房屋就已经非常陈旧。对购房者来说,未来买房还是要选择好的物业公司。

  总体而言,70年的住宅产权续期与50年、40的商业地块产权续期,政策都一样,非常明确,那就是续期都可以,但收费的可能性非常大。但因为大部分土地都起码还有20—30年才面临这个问题,我预计这个政策短期内不会清晰。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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