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禹洲地产:财务恶化遭降级 冲刺千亿路坎坷

2020-06-04 08:00  

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在2019年度业绩会上,禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标,表示禹洲地产肯定“2020年将完成千亿规模”。

然而就在一个多月前,国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲地产“Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单,以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”,展望负面。

《每日财报》注意到,禹洲地产早在2017年就喊出千亿销售目标的,但是纵观近年来禹洲地产的财务杠杆高居不下、盈利能力放缓、高溢价拿地等等种种隐忧,千亿之路并非坦途。

增速放缓  毛利率下降

根据财报显示,2019年禹洲地产完成合约销售额751.15亿元,同比上升34.13%,相比2018年的“未及预期”,取得了合约销售超额完成12%的成绩。

然而,销售增长的同时,2019年禹洲地产实现营业收入为232.41亿元,同比减少4.38%,净利润增幅降至个位数,同比增长约6.46%至39.67亿元。

值得注意的是,禹洲净利润的增长却大部分源于其出售附属公司所得。2019年,禹洲地产出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司或其控股权。年报数据显示,其他收入及收益由2018年的4.97亿元大幅增加至2019年的21.68亿元。其中,出售附属公司获得收益约14亿元。

此外,2019年禹洲地产的销售及营销成本、行政开支以及其他开支三项数据大幅增长,吞噬了利润空间。根据年报数据显示,禹洲地产的销售及分销成本,达到6.59亿元,按年增长43.65%。而行政开支则上升到10.90亿元,较2018年同期增长79.92%。此外,其他开支中,禹洲还计提了1.89亿元的商誉减值,导致期内开支成本同比激增490%,达到3.10亿元。

另外,《每日财报》通过梳理发现,2014年~2019年,禹洲地产合约销售金额分别为120.13亿元、140.18亿元、232.57亿元、403.60亿元、560.29亿元、751.15亿元快速扩大。

但从增长率来看,2015年~2019年,禹洲地产合约销售金增长率分别为16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%,在2016年和2017年的高速增长后,其合约销售规模增长正在减缓。

与此同时,禹洲地产在这几年间不仅净利润下滑,其毛利和毛利率亦下降趋势明显。从2016年至今,禹洲地产的毛利率则分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%,已连续4年下滑,尤其2019年,禹洲地产毛利约为60.92亿元,相比2018年减少约18.42%。

溢价拿地  负债率上升

近几年禹洲地产一直在努力向千亿规模进击,拿地自然是第一步,多地土拍市场均有禹洲地产的身影。

数据显示,2019年上半年,禹洲便以141.3亿元权益地价获得14宗地块,且大部分土地均为溢价成交,溢价率超过30%的逾6宗,其中亦不乏溢价极高的土地。

例如,2019年3月公司以27.3亿元摘得安徽合肥包河区S1901地块,溢价率达121%;2019年5月,6亿元摘得的成都锦江区三圣乡华新村24亩宅地,溢价率高达134%。

128彩票溢价拿地给禹州地产带来最直接的影响就是其不断攀升的负债规模,禹州地产的财务杠杆始终维持在80%之上居高不下,2019年总负债已飙升至千亿以上。最新数据显示,报告期内,禹洲地产的总资产为1464。35亿元,总负债1177。08亿元,净资产287。28亿元,资产负债率80。38%,净负债率为65。64%。

另外,疯狂溢价拿地的同时,禹洲地产加大了发债力度以融资“补窟窿”,然而融资成本也随之增加。2019年其融资成本达7.12%,较上一年的6.02%上升了1个多百分点。根据统计数据显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,相对来说,禹洲地产的融资成本已处于行业平均水平之上。

不难发现,禹洲地产对债券融资依赖度越来越高,数据显示,2016年~2018年,禹洲地产的债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%,其中加上2020年1月7日发行的美元债,禹洲地产当前未结清的美元债规模达56.45亿美元。

值得注意的是,2019年禹洲地产的公司债券、计息银行及其他借款均出现不同程度的下滑,而优先票据却激增201.57%。同时由于近几年禹洲地产营收增速明显慢于拿地及销售增速,其存货周转率也接连下滑。

128彩票千亿销售目标重压下,禹洲地产大力举债溢价拿地逆市狂奔。但是其2020年一季度的表现并不乐观,受到疫情影响,禹洲地产累计销售金额为103.62亿元,同比下滑5.81%,仅完成千亿目标的10.36%。

128彩票在目前的大环境下,高负债扩张、低利润营收的禹洲地产,能否实现千亿目标,《每日财报》将持续关注。

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