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6月,上海楼市出现了几个特殊的信号

2020-06-10 08:20  

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本文转载自公众号:“真叫卢俊”

今年上半年,上海的楼市可以用魔幻来形容

但不管再魔幻,也都不及前滩

整个浦东,甚至上海都找不到比前滩更疯狂的板块

就今年年上半年,前滩的东方惠礼,一共推出411套房源,吸引了将近2300组客户认筹摇号,认筹比高达559%,差不多,相当于6组客户,抢1组房源。这是上海整个上半年的日光盘中,表现最牛逼的一个项目

而前滩的夸张,并不止于此

在2018年,一共有8833组客户在前滩参与认筹摇号,占据全上海认筹总数的15.38%

128彩票而2019年,一共有2582组客户在前滩参与摇号,占全上海认筹人数的10.4%

也许你会觉得说,与全上海一手房认筹人数相比,这个占比也还好吧,但你真的研究过前滩的推盘房源数量你就知道整个板块有多疯狂

据了解,过去三年,前滩摇号的中标率一直维持在15%~40%左右

就比如今年认筹率559%的东方惠礼,摇号的中标率仅在17%左右

为何前滩如此之热呢?

首先,是因为价格!

128彩票大家都知道,前滩的地都是几年前拿下的,楼板价在6万左右,但迫于限价,上市之后,项目都开在8万左右的单价

这个价格,开发商几乎是毫无利润可言,不仅如此,新盘的价格也远低于周边的二手房价格,属于一二手倒挂严重的板块

其次,就是配套!

128彩票前滩的规划,一直被称为是陆家嘴(600663,股吧)2.0版本。入驻前滩,就意味着拥有前滩华二顶级教育资源,拥有太古里高端商业,拥有6、8、11号三条轨交线

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前滩的热,全上海买房人都知道。买前滩,买到就赚到,全上海买房人也都知道

前滩从来不缺少人气,但,门槛已经提升至天花板的前滩,依旧会抢破头吗?

01

最近,全上海的眼睛都盯着前滩的三湘印象(000863,股吧)名邸,这个位于前滩九宫格最好一个位置的楼盘

而这个网红地块也没有让大家失望。从推出到现在认筹,不断挑战和刷新大家的认知

首先,就是样板房挑战500万的验资门槛

这应该是上海除了顶豪之外,验资门槛最高的项目了

讲真的,在过去的很多年,见过不少千万级别的轻奢改善项目,几乎没有到在看样板房这个环节就开始验资的,即便少数验资的,一般也就是百来十万。但是三湘做到样板房验资500万

在一个项目对外开放的第一道闸口,三湘就在提高门槛,做精准客户筛选

而最关键的是,此次三湘推出的户型中,89平的小户型,占比只有48套;212/224平两种户型大概有94套;334平顶复只有6套。一共148套房源

而三湘的样板房,只做了212这一种户型

128彩票也就是说,作为小户型客户,即便是通过了500万的验资,也无法看到想要买的户型样板房。大多都只能去212的大户型看一看

当然,如果碰到比较执着的客户,在坚持之下,也只能看到89的毛坯房

看看,巨额验资看毛坯,我相信,只有在前滩这个位置能够做到如此的豪横

而即便如此,三湘真的不缺客户

三湘对外开放样板房之后。仅第一天的上午,就有十几组通过验资预约看房的客户。其中,有不少都是前阵子东方惠礼没有摇到的客户

对于他们来说,不管是买东方惠礼的一房,还是买三湘的两房,他们买的都是前滩的地段,前滩的教育,以及商业配套和资源

而相对于其他项目,三湘在位置上显然有着更加得天独厚的优势

当时,三湘的价格尚未批复,第一次送审的价格是12.8/平,没有通过审批,被政府驳回。随后第二次送审的价格12.4万/平,但并不妨碍客户的热情

02

在三湘第二次的审批还未有结果的时候,12.4万的单价,已经比前面开盘的东方惠礼9.2万单价高出3万!

可即便如此,三湘依旧表现出了前滩项目一贯的自信

在认筹前,三湘名邸临时提高了认筹的验资门槛

其中一条就是:不分大小户型,二套客户的验资标准一律为1500万

这是什么概念呢,首先,买三湘89平小户型的客户,一定不是首套的刚需,那么对于这部分人而言,1500万的验资标准,几乎是可以全款买下89平的任何楼层的产品

开盘在即,三湘名邸仍然在提高门槛,进一步收缩精准客户范围

这种现象之下,可以断定的就是,小户型客户一定是非常充足的

在上半年,我曾见过一个项目,为了吸引到客户去认筹,在认筹之际,降低认筹金,从前期开盘的200万认筹金降低到100万。而认筹书上提到的首付的付款周期也放宽至3~6个月

也就是说,在上半年有些项目为了能够吸引客户认筹,是降低了标准的

但是在三湘,真的是不存在降低标准,不仅不存在,还在临门一脚的时候提高要求

我在其他的一些购房微信群中,也碰到一些三湘的小户型意向客户,有几个差不多就是被认筹突如其来的高金额验资标准挡在了门外

但,这个项目的魔幻,绝不止于此!

03

128彩票最终审批价格12。18万/平,几乎是终结了前滩一二手房倒挂!

前面我们曾提到过三湘二次送审的12.4万的单价,公司的大元宝曾经非常坚定的认为,前滩的价格不可能超过11万。因为整个前滩的天花板甚至不会超过10万

但是,就在上周五,三湘的最终审批价格是12.18万/平

这意味着什么?

意味着全上海都在盯着的这个三湘名邸,拉高了前滩板块,甚至是浦东中环的天花板

128彩票我们来回顾下,前滩之前的一手房价格:上半年开盘的东方惠礼,单价9.2万;再往前,中粮前滩海景壹号,单价8.6万;其他的几个项目差不多也都在8.4万左右

而这次三湘的价格,直接高出了其他项目30%以上!

上海的房价,都是跟着环线走的

上半年,我们看到开出新房价格,内环内差不多在10万左右;中内环也就是8万上下的价格;而三湘名邸的位置,也不过是中内环,却开出了比内环内还高的价格,突破了环线轮的壁垒

其中的寓意,大家各自心领神会吧

三湘12万单价能够过审,也说明了政府对于备案价格的调控力度,已经在慢慢的放松

可以说,三湘的这个价格,给到了全上海楼市一剂强心针

我想,就这个价格开出来之后。前阵子买到前滩的所有人,睡着的时候都能笑醒了。

而没有买到前滩的人,卯足了精神,这次也要抢着入驻前滩。而更为重要的是,对于还没有开盘的项目来说,这是一个非常好的信号!

如果说,上半年上海的楼市是魔幻的,那么下半年,从三湘开始,整个楼市的基调稳了!

04

虽然三湘不断的提高客户的门槛,价格也拉高了板块的天花板

但这丝毫不影响他会成为上海楼市又一个日光盘

昨天三湘认筹的第一天,门前排队的客户并不在少数

不仅如此,项目附近的主要道,除了警察蜀黍的驻守之外,更多的是全上海各大中介的盯梢

几乎每一个路过项目的客户,中介除了会推荐周边其他的二手豪宅之外,还多了一项新的业务。那就是买卖三湘的认筹摇号资格

怎么买卖?开盘之后,摇号顺序在前面的,可以通过中介购买卖,100万一个号

当然,中介说是否值100万,还有一个前提,就是真的如三湘销售所言,认筹比高达20比1,也就是说148套房子,需要认筹将近2960人

真实的数据,会不会有这么多?认筹就这么几天,我们拭目以待!

05

全上海都没有哪个板块像前滩这么神奇,这么魔幻

整个板块,几乎没有一个住宅项目是一线开发商开发,户型的设计也没有几个好的,到目前为止完全没有任何居住氛围。甚至说,自三湘开始,连新房的价格优势也荡然无存

但依旧不妨碍,这是全上海最热门,最抢手的板块

以前,我们总是说,要努力赚钱,有钱才能买到自己喜欢的房子

现在,我们说,除了有钱,还要有运,这样,你才有可能摇到自己喜欢的房子

不管怎么说,今年上海的楼市,太刺激了

而三湘的价格突破,也再一次向市场证明,横盘了三年的上海楼市,不止是上半年偶然的作妖,而是真的要雄起

12.18万的单价,客户选择的范围可以不止前滩,甚至可以选择卢湾新天地和徐汇的滨江

但最终,这个价格是否被市场所接受?开盘之后,自有答案

以上为正文,来自咸鱼

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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