128彩票

  • 诸葛找房

    下载诸葛找房APP

地铁对房价的影响

2020-07-16 18:30  

分享

  地铁是最重要的公共资源,虽然在全世界范围内,能够盈利的地铁线路寥寥无几。但是他对城市的社会效益的价值却是极大的。

  选择房产,地铁是最绕不开的考虑因素之一。

  我们常关注地铁站的设置,地铁的规划、审批、开工进度。粗略的看,有地铁规划就有升值潜力,地铁开通房价就涨。但是地铁对房价的影响是动态的、非线性的。如何选择,并非看起来那么简单。

  从单条地铁线路的由规划到通车的过程,到一个城市整体轨道交通网络的建设过程。在不同时间点、不同区域,房价受到的影响都不尽相同。

  地铁给新区和老城区带来的价值不同。

128彩票  距离市中心的距离越远,地铁带来的溢价越明显。地铁的开通对中心区域的房价影响不大,越远离市中心,地铁溢价越明显。越靠近市中心,地铁房越多,而越靠近远郊,地铁密度越低,地铁房和非地铁房差异越明显。

  郊区盘大多是刚需集中,地铁往往是出行必须品。没有地铁的远郊盘的刚需属性会大打折扣。通常,郊区距离地铁站1km范围内的房价高出20%。

  在一个城市里,地铁越多,地铁房就越不稀缺。稀缺造就高溢价,一线城市基本都不缺地铁了。地铁的价值就相对较低了。而在地铁规划尚未完成的城市,地铁的稀缺性就很强。

  同样在一个城市里,地铁越少的区域,地铁房越重要,区域越拥堵,地铁价值越明显。老城区地铁多,地铁房没有优势,新区地铁口有限,大多数的楼盘都建设在地铁口站附近。

  地铁的修建,是一个给新区赋能的过程。在老城区地铁口选择的位置都是过境区域内比较好的地段。而在新区,地铁口的存在,反而使附近区域的地段优势增加,因为人流带来的商业价值,会使商业、生活配套更向该区域集中。

  可以说,在新区,地铁决定地段。在老城区,地段决定地铁。地铁口不仅给新区带来交通便利,也给预期配套的完善带来助推。

128彩票  所以一般来看,距离市中心越远,地铁口对房价的加持就越大。或者说在越在新区,地铁房的优势就越明显。

  单条地铁线路地铁对房价带来的增值主要在三个阶段:地铁规划阶段、施工建设阶段、地铁正式通车前后。

  规划很有可能延期甚至落空,处在规划阶段的地铁价值是带有风险的。所以在这个期间地铁对房价的刺激相对较低。一般情况,只要地铁已经开始开工建设,没有不可抗力的出现,几年之内通车就成了板上钉钉的事了。所以,地铁因素使房价升值最快的阶段在开工建设阶段。

  而在地铁通车前后的时间段,价格影响已经在漫长的等待期的交易里消耗殆尽,所以地铁房的交易量会增加,但是涨价幅度就相对小了。一般通车两年后,地铁对房价的影响就不大了。

  所以,选择在规划期投资房产,有一定风险。相关的消息切实准确,非常关键。在开始施工的时间点上,房价的跳涨会比较明显,因为基本上可以确定地铁可以建成开通了,此时入手虽然价格没有规划期低,但是比较稳妥。而地铁建成通车之后,带来的大多是对地铁有需求的接盘者,这时地铁对投资的意义就不大了。

  从整个城市的地铁网的建设过程来看,地铁对城市房价的影响也分三个阶段。

  第一阶段:

  开通里程150KM以下,地铁线路往往只有2、3条,通常是沿着城市横竖中心轴分布。地铁只能连接城市轴心区域和远端,能被地铁覆盖的区域极其有限,地铁连接的区域都是城市经济、居住、主要城市资源密集度的区域,或者是几何中心。

  这个阶段居民出行的主要交通工具仍然是私家车和公交。在这个阶段,不管是远郊,还是主城区,地铁的价值尤为重要。

  第二阶段:

  开通里程150-300KM之间,这时候一个城市基本已经完成了地铁环线的建设。轨道交通网络已经初具规模,地铁覆盖区域更大,环线与主轴交汇点到城市中心区域的范围内,地铁房已经较多。地铁已经成为了市民出行的主要交通工具。

  此时,主城区的原来的非地铁房,会在地铁落位前后迎来一波交易量和交易价格的双重提升,这是许多成熟的主城区域房价最后一次跳跃的机会。同时,一些郊区、新区的地铁房空间依然很大。

  第三阶段:

  里程数大于300KM,城市已经实现了地铁的全覆盖。一个城市的市区内基本没有非地铁区域,接下来的地铁建设重心主要在郊区线路,地铁对主城房价的赋值殆尽。

  市区地铁口附近人口已经相当密集,主城区地铁房的吸引力下降。对地铁有刚性需求的人群开始了外溢过程。郊区、居住环境舒适的低密度地区的地铁房将会出现明显上涨。这个阶段,地铁对城市房价的加持进入末端。只有部分新区,还有地铁带来的潜力。

  从整个城市的视角看,地铁对房价的影响在前两个阶段比较明显。地铁在主城区的影响逐渐减少,而对新区的影响相对更久。

  除了北京、上海、广州等地铁网络已经成熟的城市之外,许多城市仍处于地铁建设进阶的过程中。每个城市都雄心勃勃,但是并非所有城市的地铁规划都会如期实现。

  2018年7月,国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》,为城市地铁建设设了一道门槛:城市GDP3000亿以上,市区常住人口300万以上。

  除了很明确的指出:经济实力不行,市区常住人口不够,没有资格修建地铁。《意见》还提到,债务风险高的城市,新线路的审批会更慎重。

  随着审批的收紧,这几年许多城市的地铁规划要么被取消,要么被延期。地铁建设最宽松的时代已经成为过去,对于一些城市的人们,留给你们的新线路也许不多了。

  推荐阅读

  ⊙买房常见的误区(3月17日直播干货分享)

128彩票  ⊙围观!沈阳第一富人区,当之无愧

  ⊙沈阳购房128彩票客,我建议你买新房

  ⊙沈阳楼市的下半场

  ⊙沈阳楼市均价不代表真实的市场声音,2021年沈阳房价将全面进入1.5万时代

  如果你最近正在看房或者有买房计划,找一个专业的人士咨询是很有必要的,二哥看楼市团队深耕沈阳房产市场,洞悉城市发展脉络,已帮助1000+人成功置业,我们了解沈阳楼市在售项目和产品,能够最快速匹配最适合你的买房需求。专业、真诚、口碑服务,公司安排看房车免费带您看房,如有需求可后台留言姓名和电话,我们会安排专属置业顾问一对一提供服务!

  点击「在看」,推荐给好友

本文首发于微信公众号:二哥看楼市。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
转载声明:此信息系转载自和讯名家,版权归属于原作者,诸葛找房转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
相关阅读

微信“扫一扫”
分享好友

点击分享到微博

大乐透 幸运时时彩 秒速赛车开户 75秒赛车网站 秒速赛车注册 广东11选五 秒速赛车投注 128彩票 秒速赛车平台 秒速赛车是真的吗