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海南自贸港来了!房地产还有机会吗?

2020-06-10 09:20   来源: 丁祖昱评楼市  

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海南,正迎来发展史上的高光时刻,但房地产128彩票市场的大门依旧紧锁。自2018年以来,酝酿了两年的《海南自由贸易港建设总体方案》终于在6月初落地,两年来,以自贸港建设为契机,海南掀起了一场“壮士扼腕”的去地产化运动。《方案》全文1.4万余字,仅一处提及房地产。具体表述为“支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)”。

在6月8日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,海南省委书记刘赐贵定调海南房地产市场,明确要严格控制房地产,海南的房地产不是外面想要多少就建设多少,不能成为房地产的加工厂。此时,再次强调严控房地产,意味着海南准备彻底放弃房地产,所以我对海南房地产后市判断并不乐观。

01、三十年房地产沉浮史

为什么提到海南自贸港,许多人会关联到房地产?

与大部分省份不同,海南省房地产市场的投资比重相对较高,资本流动性也更高,对房地产的依赖程度也比较高。长期以来海南房地产对经济的贡献很大,无论投资还是税收都占到50%左右。

1992年时,海南楼市便火了起来。当年房价从2000元/平方米蹿升到5000元/平方米,1993年更是达到7500元/平方米,两年翻了三倍以上。与此同时,海南土地价格也随之飙升。

2010年,海南国际旅游岛的建设上升为国家战略,紧跟着海南楼市迅速升温,国内众多开发商涌向海南,房价上涨、新房抢购现象屡见不鲜,热度一直维持到2015年。海南对房地产提出“两个暂停”:暂停批地、暂停批建。2016年,海南省房地产投资首次维持个位数。

2017年时,重启限购,外地人限购1套,2套房拿证满2年后才能转让。当年海南房地产销售额和销售面积达到历史最高点,销售额达到2713.72亿元,销售面积达到2292.61万平方米,增速分别为82.1%和52%。当年房地产增加值占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%。

数据来源:海南省统计局、CRIC整理

随后2018年至2019年,海南在去地产化的过程中密集出台调控政策,2018年海南两度升级调控,实行全域限购,非本省户籍家庭在省内不同城市、区域购房,社保累计缴存年限需达到2-5年不等。

海南房地产市场显著降温,市场观望情绪浓重,成交量持续低位运行。2018年,海口、三亚商品住宅成交量明显回落,同比跌幅分别在38%和60%左右,基本属于“腰斩”。

02、房地产投资占GDP比重回落

海南省省长沈晓明曾指出海南的三大痛点:房地产依赖、人才留不住、物价偏高。

过去几年,依靠房地产开发,海南省GDP增速高于全国平均,2017年以前基本保持在7%的增速水平。为降低对房地产的依赖程度,自2018年实行全域限购政策以来,海南省GDP增速首次降到5。8%,与此同时,房地产开发投资占GDP比重连续两年回落。

数据来源:海南省统计局、CRIC整理

具体数据来看,2018年海南省固定资产投资同比下降12.5%,其中房地产开发投资下降16.5%;房地产开发投资占GDP的比重由2017年的46%降至2018年的35.48%。

2019年海南房地产开发投资额为1336.18亿元,同比下降22.1%,房屋销售额1275.76亿元,同比下降38.8%。房地产开发投资占固定资产投资比重较2018年再下降6.9个百分点。即便如此,2019年海南对房地产依赖程度依然很高,在31个省会城市中居首位。

数据来源:海南省统计局、CRIC整理

03、疫情期间逆向增压

进入2020年,海南省是唯一一个在疫情期间向楼市“增压”的省份。

3月7日,海南出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房,新出让土地建设的商品住房全部现房销售。海南成为首个省级层面现房销售的省份。

结合海南自贸港方案的时间节点来看,此番升级调控可谓是“打预防针”。

叠加疫情影响,海南房地产市场持续转冷,省内各大城市市场下行压力不断加剧。2020年1-4月份海南省房地产开发投资291.78亿元,同比下滑18.6%。其中,海口和三亚成交明显下滑,1-4月,海口商品房销售面积为60.4万平方米,同比下降40%;三亚商品房销售面积仅为16.4万平方米,同比减少39%。

实际上,海南房地产有其自身的特点,他不完全是一个本地居住的房地产市场,本地需求的市场容量很有限,它是一个全国的冬季居住兼度假的地方。岛外购房比例占八成以上,而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。

海南对于北方人来讲是非常重要的“过冬”地,但现在完全关闭了全国人民居住海南的梦想通道,实际有些矫枉过正,从居住本身来讲也是不合适的。

04、房地产的机会被压缩

不依靠房地产,那么未来海南发展依靠什么?房企存在哪些机会点?

前面也提到,其实对于未来的发展并没有那么乐观,《方案》中明确发展现代产业体系,有推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合,支持建设文化旅游产业园的相关表述,只有发展产业,才能留下人才。再者,从海南省省情来看,以旅游产业园入手或将打开突破口,这也利好于布局文旅产业的房企。

此外,方案中明确支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金。未来,海南省租赁物业以及商业物业将迎来快速发展。

对于房企来说,未来在海南省内拿地变得越来越不容易。从目前来看,今年海南省全省出让的住宅用地寥寥可数。目前仅2月份有一宗宅地入市,挂牌出让的多以工业用地、商业用地、金融用地为主。未来,存量项目的价值将被重估,可通过收并购项目扩充土储。

128彩票自贸港建设的同时,不应该把房地产的门关上,两者完全可以相辅相成,共同运作。实际海南的做法很好理解,就是不要因为海南自贸港炒作房地产,这一点我也非常同意。

但是,不能因为自贸港而放弃房地产,“极左”和“极右”的做法都不可取,平衡好两者之间的发展关系才是最合适的。未来海南的发展不完全依赖房地产,并不等于不需要房地产。毕竟,海南的房地产更是全国的房地产,海南彻底放弃全国市场的做法是存在一些问题的。

通过一系列限制性政策,把房地产彻底“打趴下”并不能解决根本问题,我认为,海南房地产政策还是有进一步调整和商榷的空间。


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